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第一章 申报单位及项目概况
1.1 项目申报单位概况
1.1.1 申报单位
某某市某某街道办事处南关社区居民委员会
1.1.2 项目申报单位概况
某某市某某街道办事处南关社区居民委员会地处某某市城区中部，向阳路与新甫路交汇处，东至龙池路，西至向阳路，南至赵家栗行社区、田家栗行社区，北至瑞山路。地理位臵优越。社区面积605.91亩，人口2650人，892户。居民人均纯收入6050元。
多年来，南关居委会与时俱进，开拓进取，以“三个代表”重要思想为指导，积极宣传贯彻党的方针政策和国家法律法规，执行社区成员代表大会的决议和决定，办理本社区成员的公共事务和公益事业，开展便民利民的社区服务活动，调解民间纠纷以促进居民之间的和睦团结，开展各种文化娱乐活动，协助政府做好与居民利益相关的公共卫生、计划生育、优抚救济、最低生活保障、殡葬管理等工作。
南关居委会本着“以人为本”的理论，以“爱民、为民、富民、安民”为宗旨，积极开展“民心工程”，把群众利益放在第一位，从群众满意的事情做起，从群众不满意的事情改起，热心为
群众办实事、办好事。居委会以带领居民奔小康为目标，立足实际，发展集体经济、个体经济，实施工业兴村。如今，南关社区群众精神面貌、文化生活、社会治安、经济发展等方面有了明显改善，受到广泛好评。
在未来的发展中，南关居委会将不断完善委员会的各项管理制度，积极探索村民服务社会化、产业化路子，为南关社区群众提供全方位、高质量的服务。
1.2 项目概况
1.2.1 项目名称
某某街道办事处南关社区居委会“城中村”改造城阳铭座项目
1.2.2 建设背景
南关社区位于某某城区东部，处在“城中村”改造位臵。随着某某市城市化进程的加快和新一轮城市总体规划的实施，南关社区从2000年就根据市委、市政府的部署，按照城市规划实施了“城中村”改造工程，配合了市政府城市建设的实施。居民的生活水平逐步提高，使部分居民住上了宽敞、舒适住宅。目前，“城中村”改造基本处在后期。按照总体规划，村委场所在改造范围之内，由于居民结婚的青年人较多需要安臵，部分老年人也需要安臵及部分居民的需求，根据以上情况，经居委会研究、居民要
求、办事处同意，按照总体规划，拟利用现村委旧址新建城阳铭座小区。
某某市委市政府为落实十七大精神，全面落实科学发展观，加快建设社会主义新社区进程，促进城乡一体化，进一步改善城乡整体形象，提高城区村（居）民的生活质量，节约并合理配臵城乡土地资源，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中共泰安市委、泰安市人民政府关于加强城市规划工作的意见》，实施“城中村”开发改造，2006年8月市政府出台《某某市“城中村”开发改造实施办法（试行）》，充分体现了市委、市政府对“城中村”开发建设的高度重视。
党的十六届五中全会提出"生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主"的二十字方针，这既是我国新社区建设长期奋斗的目标，也包含着新社区建设的深刻内涵，同时又是新社区建设的途径。这二十字方针是目标、内涵、途径的统一，五个方面是相互联系、互为因果的关系。其中，村容整洁是生产发展的前提条件，是生活富裕的要义之一，是乡风文明的载体，又是管理民主的实践过程。要做到村容整洁，就必须进行村庄整治，实施“城中村”改造。通过“城中村”改造，发展城乡经济，提高土地利用率，解决乡村建设用地紧张的矛盾，改善乡村环境，提高乡村品位。
某某市某某街道办事处南关社区为加快、促进城市建设，改善城市面貌，提高居民生活水平，合理利用土地资源，
按照市政府《某某市“城中村”开发改造实施办法》(试行)，依据该实施办法，结合南关社区实际情况，经社区认真考察论证，并征得居民同意，拟对本社区实施 “城中村”改造，新建城阳铭座工程。
本项目即是在上述背景下提出来的。
1.2.3 项目建设地址
本项目建设地址：东至不夜城步行街，西至园东路，南至明珠路，北至燃料公司。总占地面积：4183.7平方米。
1.2.4 建设规模
项目总用地4183.7平方米（约23.24亩）。总建筑面积10896平方米。其中，住宅建筑面积10255.06平方米，储藏室建筑面积640.94平方米。停车场及道路1885.10平方米，规划绿地面积1657.66平方米。
用地平衡表
《南阳辉煌二十年》供稿
宛城区地方史志办公室
南阳市宛城区位于南阳盆地中心，也是南阳市的核心区域，是1994年11月南阳撤地设市时在原南阳县基础上成立的新行政区。宛城区历史上是宛部落，宛候国，宛县，南阳县，郡、府、专署、市的治所，为商圣范蠡、汉光武帝刘秀、医圣张仲景故里。1994年红泥湾撤乡设镇，1996年黄台岗撤乡设镇。2005年，撤销环城乡，设立汉冶、仲景两个办事处，撤销白河镇，设立白河、枣林两个办事处。止2013年底，宛城区总面积970平方公里（含2010年11月30日划南阳市官庄工区的官庄镇，2012年2月14日划南阳新区的新店乡、白河、枣林街道办事处），其中耕地面积46587公顷，总人口60万人，其中城镇人口31.2万人，乡村人口26.8万人。辖东关、新华、汉冶、仲景街道4个街道，红泥湾、瓦店、黄台岗3个镇,汉冢、金华、溧河、高庙、茶庵5个乡。
建区20年来，历届区委、区政府始终不渝地坚持以经济建设为中心，遵循发展是硬道理、发展是富民强区第一要务的指导思想，致力加快发展、争先发展、协调发展、科学发展。20年来，优越的社会主义制度和改革开放给宛城区带来了空前的活力，城乡经济发展取得了辉煌成就，在官庄、
新店、白河、枣林等四个乡镇办从宛城区移交出去管理，土地数、人口数双双下降后，全区经济各项指标仍保持高速增长，全区国内生产总值由建区前12.86亿元增长到2013年的139亿元，增长10余倍，财政收入由6291万元增长到6.03亿元，也增长近10倍，全区农民人均纯收入由721元增长到10238元，增长了14倍。20年间全区农村经济在产业化经营中全面提升，工业经济在改革和调整中不断壮大，城市建设在改造开发中快速膨胀，基础设施建设取得突破性进展，非公有制经济在放手发展中快速成长，城乡经济在共同推进中走向协调发展。
一、农业基础地位不断巩固，产业化水平迅速提升。 宛城区是传统的农业大区，五谷俱全，素称粮仓，农业在国民经济中占有十分重要的地位。撤县设区前的1993年，原南阳县就提前完成“八五”计划规定的国民经济和社会发展各项指标，农村经济坚持以发展市场农业为重点，大幅度调整农业结构，加强服务体系建设，保持了持续健康发展。1993年粮食总产达到4.5亿公斤。经济作物种植面积由1992年的76万亩，扩大到1993年的85万亩，粮经比例达到4：6，经济作物面积首次过半。棉花成为全区的优势商品和重要工业原料，种植面积稳定在60万亩以上，棉花总产量完成2618万公斤。林、牧、副、渔四业在农业总产值中的比重达到32%，全区农业总产值达到9.41亿元，同比增长南阳市未来城中村改造。
12.5%。
1994年撤县设区后，宛城区坚持用工业的理念发展农业，大力发展现代农业。按照“扩基地、育龙头、搞服务、创名牌”的工作思路，强力推进，大力发展扶持畜牧业、林果花卉、蔬菜、食用菌四大支柱产业。娃哈哈、天冠50万吨燃料乙醇等6大龙头加工企业，农产品加工转化增值能力大大增强，提高了农业产业化水平。进入新世纪以来，特别是党的十六大以来，宛城区始终把“三农”问题作为各项工作的重中之重，以建设社会主义新农村统揽农村工作全局，农业生产迈上现代化道路。以增加农民收入为目标，以“一村一品”为载体，以深化“双加”模式为动力，大力发展特色农业，着力改善农民生产生活条件，新农村建设取得了可喜成绩。为了提高对农民服务的水平，近年来，宛城区探索出“支部+协会+党群信用联合体”的“双加”模式，对提升全区的农业产业化水平起到了极大的促进作用。2013年宛城区全年粮食总产44.9万吨，实现了“十连增”，粮食生产和粮食高产示范区建设全市先进。宛城区全年共争取到涉农项目31个，到位资金7629万元。农村公路建设也走在省市前列，荣获“通达杯”竞赛第一名，全省农村公路养护管理和道路运输工作现场会先后在我区召开。同时宛城区创新农业经营体制，新认证市级农业产业化龙头企业4家，发展家庭农场19家，瓦店豫花园成为国家农业科技示范园，宛城区正在实
现由农业大区向农业强区完美蜕变。
二、工业立区拨动经济崛起，产业聚集规模不断扩大。 宛城区建国前仅有一些手工作坊和半机械化生产的铁业、染织、酿造小厂，工业基础比较薄弱，1994年撤县设区，原南阳县的棉纺厂、变压器厂、水泥厂、啤酒厂、康远机械厂等支柱企业划归市属，重创了宛城区工业基础，宛城区国有工业经济大幅下滑。1995年全区国有工业收入从1994年的56190.6万元降至22723万元。面对困难和挑战，区委、区政府因情制宜，及时调整工业发展思路，工业经营形势出现转机，至2000年，全区工业总产值实现272203万元。
2001年以来，区委、区政府喊响工业立区、重振宛城工业辉煌的口号，号召全区各级增强工业意识，全力推进工业经济实现跨越式发展。大力组织实施了抓改制、抓项目、抓园区的“三抓”战略，成效显著。在大项目建设上，引进杭州娃哈哈集团投资2亿多元的娃哈哈食品项目，区内有了大个企业；引进年产值1.2亿元的海泳制衣有限公司的纺纱项目，产销两旺。近几年来，宛城区坚持不懈地把“工业立区”作为经济强区的核心来抓，始终坚持以“发动机”计划为动力，以园区建设为载体，以项目建设为重点，工业经济增长的质量和效益明显提升，新能源产业集聚区继续保持快速发展，2013年全年实现主营业务收入260亿元，同比增长18%，实现税利18亿元，增长12%，荣获全省十先进产业集聚区，
在全市两次观摩中分别获得全市第二和中片第一的好成绩。项目建设取得新成效，乐凯华光免处理CTP版材、天冠集团100万吨酶基地一期、嘉鹏新能源锂电池一期等14个项目竣工投产。基础设施逐步完善，纬七路、创业路、仲南支路等全线通车。成立了服务企业“马上办”，及时解决项目建设和企业发展中的具体问题，得到省、市主要领导的充分肯定，同时申报省级经济开发区已通过省政府初审。
三、城市发展日新月异，城乡面貌焕然一新。
撤县设区前，南阳县一直没有自己的县城，无城可建， 城镇化建设比较滞后。撤县设区后，宛城区拥有了自己的城区，迎来了城镇化建设大发展的机遇期，20年来，城镇面貌发生了翻天覆地的变化。宛城区依照“水城、绿城、历史文化名城和现代化新城”的标准定位，加强对老城区的维修改造和保护，修缮医圣祠、南阳府衙、恢复古城墙。在对旧城区进行积极改造、合理利用的同时，加快新城区的开发和建设。先后高标准修建了滨河东路、白河大道、华山路、嵩山路、建设东路、独山大道、高新路、张衡东路、迎宾大道等主次干道，规划实施了东北分区高端商务区、张仲景医药文化产业集聚区等重点区域建设，服务业发展的潜力和优势逐步显现。
农运会召开后，农运会的综合带动效应得到持续放大，城镇建设管理水平得到较大提升，新型城镇化加速推进，城
浅谈“城中村”改造建设规划
摘要：目前，“城中有村，村中有城；村外现代化，城内脏乱差”的“城中村”现象，已经成为中国城市化的重要障碍，成为社会热点的“城中村”问题也有赖于通过产权改革、市场机制与规划管制的结合加以解决。本文立足于城中村产生的原因与原因分析，论述南阳市实施城中村改造的措施。
关键词：“城中村”、产生原因、分析、改造措施
村落制度是“城中村”的村民们世代生活的规则, 但某些城市功能的缺失使“城中村”似乎有成为“新贫民窟”和“藏污纳垢”之地的可能，给城市管理造成一定麻烦，使其自身发展也陷入恶性循环。
一、“城中村”产生的原因
“城中村”土地未能及时归国有，宅基地制度的存在，是造成“城中村”问题的根本原因。至今，“城中村”的土地所有权仍属农村集体所有。这种产权制度的存在进一步导致住宅建设的混乱，也使“城中村”的改造更难于旧城区的改造。目前未形成一套真正有效的针对于“城中村”情况的建设管理制度；在各个层次的城市规划编制与实施过程中，对“城中村”所带来的后遗症缺乏足够的重视和深入的研究，未能及时针对“城中村”特有的情况制定合理可行的规划建设标准，也是造成”城中村”现象的原因之一。从市场的供需关系看，“城中村”优越的区位条件使之成为房地产开发的热点，也是他们一本万利的投资场所。低收入人群则偏向低成本住宅，而“城中村”地区正具有这种条件。从市场供给方看，村民存有短期内获取既得利益的心态使开发建设偏离了正确的轨道。
二、 管不了“城中村”原因分析
“城中村”的出现与蔓延集中表现在以下两个方面：一是城市规划和土地管理部门对“城中村”的建设和管理近乎失效从而导致“城中村”的形成和出现；二是政府对这个特殊的地段难以实施有效的城市管理和改造，即如何将之容入城市的问题。可以看出，“城中村”土地未能及时收归国有，宅基地制度的存在乃是造成各级政府部门对“城中村”管不了、治不好的根本原因。我国法律规定农村土地归集体所有，由村民委员会等集体经济组织经营管理，使土地所有权主体不够明确，既会导致真正的所有权主体多元化，又会导致真正的所有者主体缺位；这种土地所有权主体的不确定和土地使用产权的不明确，兼之历史的原因和法制、社会保障体系的不完善，村民将自己拥有的土地使用权的宅基地视为养生活命的资本，想方设法地以次获取更大的经济效益，每任“集体”也热衷于把土地投入到短期见效的项目上去。这些必然会导致“城中村”中建设的无序化。
“城中村”无序化增长现象正在对周围环境造成越来越大的“负面影响”。土地产权的不明晰与规划图则的法律地位不明确导致乱搭乱建的现象产生：①大量的违章违规建筑存在，而没有任何规划与建设部门的批准；②存在大量乱占、乱圈
济南市人民政府关于加快推进城中村改造的意见
2014-04-08
文件编号： 济政发〔2014〕7号 内容分类： 市政府 城乡建设（含住房）
发布时间： 2014-04-08
JNCR-2014-0010004
各县（市）、区人民政府，市政府各部门：
为积极实施新型城镇化战略，加快推进城中村改造，让更多群众享受到改革发展带来的实惠，根据相关法律法规和规定，结合我市发展实际，制定本意见。
一、总体要求
1.指导思想。紧紧围绕“加快科学发展，建设美丽泉城”中心任务，坚持城中村改造与新型城镇化战略相适应，与城市建设发展相协调，统筹解决被改造村居民的安置补偿、就业、社会保障、户籍管理、经济体制和社区管理改革等问题，努力实现“村民变市民、集体土地变国有土地、集体经济变股份制经济、村庄变社区”四个转变，促进经济社会全面协调可持续发展。
2.工作目标。强化政府主导、规划引导、社会参与和市场主体作用，完善组织推进和政策支持体制机制，突出重要城市功能区及重点项目带动的城中村改造，在妥善安置居民的同时，同步推进社会保障、经济体制和社区管理方式改革，努力实现城中村居民的完全市民化，力争到2020年，中心城区规划建设用地范围内城中村改造工作全部启动。
3.基本原则。坚持各区（含济南高新区，下同）为城中村改造的责任主体和实施主体，市里进一步完善政策支持措施，强化政策引导，加强指导监督；坚持整体策划、连片开发，以城市总体规划、片区规划、控制性详细规划和各专项专业规划为依据，认真落实城中村改造引导规划，鼓励多村整合、连片开发，提高综合开发效益；坚持统筹推进，综合考量，以维护城中村居民切身利益为出发点，统筹实施安置补偿、社会保障、就业服务、经济体制和社区管理方式改革，确保被改造村居民长远生计有保障、生活水平有提高；坚持以人为本、实事求是，充分尊重群众意愿，密切结合各区实际制定改造推进计划。
二、规划管理
4.规划控制。城中村改造总体策划方案的编制，以城市总体规划、控制性详细规划和城中村改造引导规划为依据，以重点区域发展、重大基础设施建设为带动，打破村居之间的地域界线，按照统一规划、连片改造、整体配套的要求，编制修建性详细规划。在条件允许的情况下，鼓励提高土地开发强度，充分利用地下空间，压缩用地规模，提高土地集约节约利用水平。
5.设施配套。在符合相关规范的前提下，按照满足需要、适度超前的原则，加大城中村改造范围内市政设施和公共服务设施建设力度，提高片区配套水平和承载能力。安置房、保障房建设要严格遵守普通商品房开发程序，严格按照规划要求进行建设，完善水、电、气、暖、环卫、消防等基础设施和社区服务、治安管理、医疗卫生、文化教育、物业管理等服务配套，加强房屋和配套设施质量安全监管，建设精品工程。
6.违法违章建设处理。对城中村改造范围内历史形成的违法违章建筑，本着有利于规范和加快推进城中村改造工作的原则，实行分类处理：对原村集体所有的非居住用房，改造时可以保留的，作为保障房对待，并相应核减保障房建筑面积；对符合或基本符合规划、建筑物满足安全使用要求，且用于安置本村居民的居住用房，经批准可完善相关手续，并核减安置人口；对严重违反土地利用或城市规划，或存在严重质量安全隐患的房屋，依法拆除，有关责任人构成犯罪的移送司法机关依法追究刑事责任；其它类型的违法违章建设，原则上做搁置处理。
三、安置补偿
7.安置保障标准。原集体经济组织成员可获得享有完全产权的安置房屋。安置房在充分考虑公共面积分摊的情况下，多层建筑按人均建筑面积40平方米安置，小高层建筑按人均建筑面积43平方米安置，高层建筑按人均建筑面积47平方米安置。生活保障用房按人均建筑面积30平方米予以保障，建设资金按普通商品住宅的建安成本纳入改造成本，超出部分由集体经济组织自筹，产权归集体经济组织，未经批准不得转让，其收益用于保障原村民的未来生产生活。选择货币安置和保障的，按应安置和保障面积给予补偿，补偿价格按照同地段安置（保障）房市场评估价核算。城中村改造可按集体经济组织成员总人口，增加不超过10%的安置和保障房面积，用于安置和保障集体经济组织新增人口等。长期在本村居住的非本村集体经济组织成员住户，经村民代表大会研究同意，并由区政府认定后，可与村集体经济组织成员一并安置，但不享受保障房政策，解决方式为自购安置房，价格可享受高于成本价、低于市场价的优惠。安置补偿方案要经村民（股东）代表会议讨论通过，由征收人与村集体经济组织签订安置补偿协议。
8.安置房、保障房建设。安置房、保障房建设用地与经营性用地整体出让的，安置房、保障房必须与经营性土地开发统一规划、同步建设、同步投入使用；安置房、保障房由开发商代建的，列入土地出让附加条件，由区政府负责监督。为加快项目推进，可参照我市棚户区改造的有关政策运作。
9.拆迁补偿。在依法拆除村民住宅时，原住房面积超出每人40平方米的部分，按照省里确定的补偿标准补偿。对手续合法齐全的集体经济用房、集体办公用房、村公共服务设施用房等非住宅用房及其附属物，依照有关规定给予补偿。
10.规费减免。安置房和保障房建设，参照市物价局、财政局《关于公布廉租住房、经济适用住房和棚户区履行改造拆迁安置房建设首批免收的行政事业性收费和政府性基金目录的通知》（济价房字〔2008〕111号），免收相关费用。经营性建设项目收费，按相关标准下限收取。安置房、保障房及其物业管理用房在办理确权登记手续时，减半收取登记费。
四、土地管理
11.土地征收。经营性用地的规模，按照基本平衡城中村改造成本，即按照经营性用地出让成交总价款的60%与城中村改造成本相平衡确定。城中村改造项目范围内的集体土地依法按程序征为国有建设用地。安置、保障和相应经营性用地规模以外的土地，全部由政府按规定适时征收储备，征收前由区政府负责落实管理责任。
12.土地供应。安置房、保障房建设用地依法采取有偿出让方式供应。安置房、保障房建设用地单独出让的，其土地出让金列入城中村改造成本；与相应的经营性用地一起招拍挂出让的，安置房、保障房用地部分经折算后对应的土地出让金列入城中村改造成本。经营性用地具备分宗条件的，可按功能布局合理划分地块，确定规划条件后分批出让。安置房合规分配后，住房保障管理、国土资源部门依法办理房产证和土地使用权证。2005年之后经市中心城城中村改造工作领导小组（以下简称市领导小组）批准已完成改造的项目，安置房用地和保障房用地可协议出让给村集体组织，经核实确实用于安置保障集体经济组织成员的相关土地出让费用可追加列入相应改造成本，安置房依法换发具有完全产权的房产证，保障房享有完全产权。
13.土地收益分配。经营性建设用地招拍挂出让后，土地出让总价款的60%先行拨付到各区，作为城中村改造成本；土地出让净收益的70%拨付各区，专项用于城中村改造的基础设施建设和资金平衡。由市属各投融资集团作为投资主体推进的城中村改造项目，其土地出让净收益的70%拨付各投融资集团。经营性土地出让总价款不能平衡改造成本的项目，在各区、市属投融资集团范围内采取以丰补欠的方式平衡。安置房与保障房用地出让价款纳入改造成本。
五、社会保险、社会救助和就业扶持
14.社会保险。改造后的城中村居民参加养老保险，实行个人缴费、集体补助、政府补贴相结合的资金筹集机制。符合居民基本养老保险条件的，可参加居民基本养老保险；符合被征地农民养老保险条件的，可参加被征地农民养老保险；符合企业职工和灵活从业人员参保条件的，可参加企业职工基本养老保险，其中，按灵活从业人员身份参保的，可自愿从参保之日往前补缴不超过15年且不早于16周岁的基本养老保险费。
15.社会救助。改造后的城中村居民，全部纳入我市社会救助范围，符合城市最低生活保障、城市医疗救助、教育救助以及其它社会救助标准的，依法享受相关社会救助。
16.就业扶持。将城中村居民纳入城乡就业扶持的重点范围，通过鼓励创业、强化职业技能培训、加大政策支持等措施，促进城中村居民充分就业。
六、经济体制转变
17.清产核资。聘请有资质的中介机构对村集体经济组织全部资产（包括经营性资产、非经营性资产和资源性资产）、负债进行清查核实登记。清产核资结果要经村集体经济组织成员会议审核确认，向全体村民公开，并报所在街道和区业务主管部门审核备案。
18.资产量化。在清产核资的基础上，合理确定折股量化资产。经清理核实的经营性资产，拟建立股份制公司运营管理的，应委托中介机构进行价值评估；采取拍卖等方式处理的，也可根据账面价值和实际价值进行重新估值，作为资产处置的基本依据。
19.股份制改造。集体经济组织资产进行清产核资、资产量化、股权设置与界定后，及时向股东出具股权证书，作为参与管理决策、享有收益分配的凭证。具备建立公司制企业条件的，由工商部门注册登记为有限责任公司，并按照公司法规定建立规范的现代企业制度；不具备建立公司制企业条件的，经集体经济组织成员大会表决同意后，可将集体资产进行作价并公开拍卖处置。集体经济组织转制为股份制企业（公司），原所属资产需进行更名的，市、区有关职能部门要简化手续，在市权限范围内减免相关费用。
七、社区和户籍管理
20.社区管理改革。城中村集体经济改造完成后，根据《城市居民委员会组织法》规定实施村改居工作。按照便于服务管理、便于开发社区资源、便于社区居民自治的原则，并考虑地域性、认同感等社区构成要素，科学合理划分社区，建立健全基层自治组织。完成社区管理改革后，计划生育按国家有关政策执行。
21.户籍管理。城中村集体经济改革完成后，原依附于户籍上的有关村民权益自动消除。改造后的城中村居民，依据我市户籍管理有关规定完善户籍登记，并参加相应社区自治管理，依法享有自治权利，履行相应义务。
八、推进机制
22.组织领导。市领导小组负责研究制定全市城中村改造总体方案和年度改造计划，制定推进城中村改造的政策措施，协调解决城中村改造中遇到的重大困难和问题，督促检查各级各部门工作落实情况。市领导小组办公室负责编制城中村改造总体计划和年度计划，制定配套实施细则，报市领导小组同意后施行；负责指导督促城中村改造工作，及时发现和协调解决城中村改造中的问题。各区全面负责本辖区范围内的城中村改造工作，具体负责组织指导总体策划方案、规划策划方案、修建性详细规划编制以及拆迁安置、招商融资、改造实施、社会保障方式转变、集体经济组织改制、社区管理方式转变等工作，项目涉及市属各投融资集团的，各投融资集团要做好相关工作配合；由市属各投融资集团作为投资主体的，各投融资集团负责编制规划策划方案及修建性详细规划并负责项目实施，各区做好相关工作配合。
23.部门分工。发改与农业部门负责牵头组织城中村集体经济股份制改造工作。规划部门负责根据项目总体策划方案，结合村土地利用现状，确定改造项目规划条件。国土资源部门负责安置、保障用地及经营性用地招拍挂报审和实施工作。城乡建设部门负责城中村改造
工程的建设管理、安全监管、竣工验收等工作。财政部门负责按照相关规定和比例拨付城中村改造成本，核定和分配土地收益。人力资源社会保障部门负责城中村居民就业扶持和社会保险参保工作。民政部门负责城中村社区管理方式改革和社会救助工作。监察部门负责监督行政机关及其工作人员在城中村改造工作中履行职责的情况，对违反纪律的责任人员进行责任追究。审计部门负责审查监督拨付的城中村改造成本、土地收益分配使用以及集体资产清产核资等情况。住房保障管理部门负责安置房、保障房及其附属设施等房屋的权属登记管理工作。公安部门负责户籍管理。国土资源、城管执法部门负责查处城中村改造中未经批准或未按照批准条件实施建设等问题。上述部门要按照分工，研究制定相应实施细则。
24.审批程序。城中村改造总体策划方案由各区政府审批并报市领导小组办公室备案，市领导小组办公室做好工作指导和监督检查，确保城中村改造工作依法有序推进。按照审批重心下移的原则，根据隶属关系下放审批权限，除跨区域和市属投融资集团规划实施的项目外，其他城中村改造审批事项原则上由各区级职能部门受理审核，规划、土地手续由市规划、国土资源部门各分局受理审批。市规划局各分局负责项目的前期规划策划、修建性详规、单体设计方案审查等工作；市国土资源局各分局负责办理前期土地利用现状审查、土地利用预审、汇总城中村改造费用、计算平衡成本的经营性用地规模、受理安置保障用地出让业务，协助市国土资源局做好土地移交、成本返还、供后监管等工作。其它相关审批部门也要进一步下放审批权限，减少审批事项，缩短审批时限，提高审批效率。
25.督导检查。市领导小组将制定城中村改造计划，明确各区工作任务，作为各区必须完成的工作指标，签订责任状，形成一级抓一级，层层有责任的目标责任考核体系。建立完善责任追究制度，将城中村改造项目相关工作列入市重点督查范围，对工作不积极、不主动，甚至推诿扯皮导致工作拖延完不成当年工作任务的，严肃追究相关责任主体和责任人的责任；对弄虚作假造成国有资产损失的，依法追究相关责任人的法律责任。
本意见自发布之日起施行，有效期5年。以往政策与本意见不一致的，以本意见为准。
济南市人民政府
2014年4月8日
龙源期刊网 .cn
“城中村”的历史与未来
作者：周刚志
来源：《国土资源导刊》2014年第03期
无论是对于“城中村”抑或“城外村”的所谓“改造”，地方政府都可以大胆引入新的思路，开始新的尝试。
《中华人民共和国宪法》第10条第1款、第2款明确规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”关于这一条款的由来，许崇德先生曾经有过详细介绍：本来有不少人主张城市和农村的土地全部归国家所有，但是也有人担心如此规定会引起“很大震动”，而且“土地即使国有，扯皮也解决不了”。既然城市的土地均属于国家所有，又何来“城中村”一说呢？
实际上，中国宪法和法律文本中，“城市”至少拥有两层内涵：作为“工商业等非农产业所在地和居民聚集地”的“城市”，与作为“地方行政建制”的“城市”。后者又包括“直辖市”、“计划单列市”（副省级城市）、“地级市”和“县级市”四种类型。
近年来，随着中国城镇化进程的不断加速，不仅城市的数量不断增加，而且城市本身的辖区也不断扩张。这样，在城区扩张的“边缘地带”甚至“新增城区”的“核心地带”，都可能会形成一些土地产权尚未被政府“征收”而仍然属于农村集体经济组织的新型城市社区，此即“城中村”。它在户籍管理、社会保障等方面可能还会保留原有的特色：“城中村”存在大量农民自建房屋，其建筑景观可能不符合当地政府的要求；村中小产权房大量存在，可能会对当地的商品房市场构成冲击等。因而“城中村”在媒体的报道中一直被视为“脏、乱、差”社区的典型，甚至被直接称为中国城市中的“贫民窟”。近年来城市土地价格节节攀高，已经进入核心城区的“城中村”或将面临更为艰巨的搬迁补偿工作，不少地方政府更是将其视为城市的疮疤，欲“除之而后快”。
其实，撇开未来搬迁补偿的巨额征收成本等因素，“城中村”缺乏“摩天大楼”等现代建筑，甚至保留了大量传统民居，反而可能成为钢筋混凝土的城市灰色建筑群中“靓丽的风景线”。同样，在土地集体所有制的条件下，地方政府亦可通过行政管制等手段提升“城中村”的公共卫生、公共治安等公共服务的质量。更何况，“城中村”的大量廉租房，可以有效缓解城区外来民工的租房压力，为城市保留大量廉价劳动力，同时又节省巨额的廉租房建设经费。进而言之，未来中国面临着“人口老化”、“劳动力缺乏”、“房地产泡沫”等挑战。无论是对于“城中村”抑或“城外村”的所谓“改造”，地方政府都可以大胆引入新的思路，开始新的尝试。
《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中明确指出：“城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。必须健全体制机制，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。”“保障农
目 录
第一章 总论 ................................................................................... 1
1.1 项目背景 ................................................................................. 1
1.2 项目概述 ................................................................................. 4
第二章 需求分析与建设规模 ........................................................ 11
2.1 城市化发展环境分析 ............................................................. 11
2.2 城中村改造建设需求分析 ...................................................... 17
2.3 清远房地产市场需求分析 ...................................................... 22
2.4 建设规模 ............................................................................... 26
第三章 场址选择 .......................................................................... 28
3.1 场址介绍 ............................................................................... 28
3.2 场址条件 ............................................................................... 28
第四章 工程建设方案 ................................................................... 30
4.1 项目概况 ............................................................................... 30
4.2 规划方案 ............................................................................... 33
4.3 单项工程 ............................................................................... 37
4.4 结构设计 ............................................................................... 39
4.5 给排水及消防工程方案 .......................................................... 41
4.6 电气方案 ............................................................................... 46
第五章 节能节水篇 ...................................................................... 48
5.1 用能标准和节能规范 ............................................................. 48
5.2 能耗状况和能耗指标分析 ...................................................... 48
5.3 节能措施分析 ........................................................................ 48
5.4 水耗指标分析及节水措施 ...................................................... 50
第六章 环
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