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房地产的基础知识
购房作为人生的一件大事，在选择时应特别谨慎，即使谨慎，仍旧挡不住各种买房的陷阱。在购房初时，难免会有一些迷茫，网上铺天盖地的信息，过来人的经验之谈等等，可以作为一种参照，但不可照搬，毕竟每个人购房所考虑的因素不完全相同。那么，该如何选择呢?跟着小编只要掌握了房地产的基础知识，就不怕忽悠。
范文一：房地产基础知识
房地产基础知识
土地(农业用地.建筑，工矿用地，未利用土地)
小产权房是在农村集体土地上建造的
农村集体土地的特点：价格低.没有出让成本(土地出让金) 以后补贴还可以使用，没有土地使用权证
大红本是指五证齐全的房屋
五证：,《建筑用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用权证》 《施工许可证》《商品房预售许可证》
两书：《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》
农村集体土地包括：宅基地，自留地
农村集体土地使用权规定：不得出让，转让，出租
行政划拨用地：县级以上人民政府批准.将土地使用权无偿转让给土地使用者使用。(厂房)
土地使用权的出让：市人民政府以拍卖.招标.协议的方式将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向政府缴纳土地使用金的行为 土地出让年限：居住用地：70年 工业用地：50年
科教文卫体：50年 商旅娱乐：40年
综合：50年 加油站.工厂：20年
土地出让合同：开发商和国家签订的
内容：1.双方姓名.地址
2.宗地号
3.土地使用年限及起止时间
4.土地出让金数额.币种.方式
5.交付土地时间
6.规划市政设施涉及要点
7.竣工提交验收时间
8.市政设施配套的建设义务
9.使用相邻土地和道路的限制
土地出让形式：拍卖.招标.协议
房地产知识：房地产(房产.地产)又名不动产，是附在土地上不
可分割的建筑物.构筑物(不可近处)及其权利构成的财产。(租赁.抵押.买卖)
(土地，建筑物)物质实体和依托于物质实体上的权益
形态：土地.房屋.土地+房屋
房地产市场分类：一级：土地交易市场
二级：增量房.新建房屋(开发商对消费者)
三级：存量房(二手房市场)
房地产行业：经营(开发商)
管理(代理公司)
服务(物业公司)
房地产自然特征：1.位置固定性
2.地域差别性
3.资源有限性
4.高质耐久性
房地产经济特征：1.资金密集型
2.易受政策影响性
3.生产同期性
4.相互影响性
5.保值增值性
6.资本和消费品双重性
房屋抵押：房屋所有权人以产权作抵押，进行借款
。房地产前景：20-30年(山西.北京)
房地产销售名词：(三通一平，七通一平)
三通一平：路通.水通.电通，土地平整
七通一平：路通..电通.上水通.下水通.通讯.热力.煤气.土地平整
热力：交房时应供
煤气：住户率达到百分之七十后供
建筑形式：板式(最高15层.进深12-18米.一梯两户)
点式(高层，一梯四户，柱梁可焊接)
建筑结构：(按材料分)砖木..砖混.钢混.钢
砖混：6层.成本低(转+预制板)
框架：钢筋.混凝土.可改格局
框剪：剪力墙(分担房屋的重量荷载.承重强)
纯剪力墙 ：(35-38)层
钢：跨度大(不耐热)成本高.速度快.环保(3.6.12)
建筑结构(承重方式)框架： 墙只起维护作用 ，不起承重作用 (3米.梁.柱)
框剪：有剪力墙分担重量
承重墙：不可太高(横梁.楼板.转)
平层：所有功能区域在同一平面上(高2.75-3米)
楼中楼：两个平层，家中有楼梯，面积(170-300平米)两个3米(上跃.下跃) 跃层：上下两层楼面是起居室，卫生间.厨房.及其他辅助用房并采用室内小楼梯连接的房屋。
复式：挑高5.4米-5.6米，单一层面，需加夹层 优势(价格，样式，首付低) 错层：高低相差，功能间水平高度不一(泛华盛世)
开间：有玻璃窗或门的强的宽度 进深：长度
阳台封闭的面积全算，不封闭的算一半
物权法：70年以后的大产权房续缴土地出让金
现房：购买时已具备可入住条件的房子
毛胚房：交房时只有门框没有门，墙面，地面仅做基础处理，未做表面处理 商品房：是完全的市场价格向消费者出售的房子
二手房：是指在此买卖交易的房子
经济适用房：是面向中低收入家庭的房子
房改房：在房改政策出台后，国家机关单位，企事业职工许吧目前居住的房子购买下来，是公房。
总建面：指小区住宅.人防.地下室面积总和。
层高：上楼版中线倒下楼板中线的距离
净高：地面到顶棚的高度
户型：各个设备间的布置情况
套型：一层住宅空间的大小空间范围(大.中.小)
面积配比：指各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中所占的比例 户型配比：指各种格局的户型在某一楼盘单元总数中所占的比例
阁楼：位于房屋坡屋顶下部的房间
层高1.2米以下的.买顶层送阁楼.不要钱
层高1.2-2.2米的算一半钱
层高超过2.2米的算全面积
得房率=套内面积：建筑面积(多层百分之86-百分之90 高层百分之80) 公摊面积：外墙投影面积的一半，公共门厅，过道，电梯井，楼梯间 变电室，设备房，为此栋楼服务的管理用房
商品房销售面积=建筑面积(套内面积=(套内面积+公摊面积)
套内面积=净面积(地毯面积)+墙体面积+阳台面积
当层(整层)分布图 排单元;从东往西
容积率=总建筑面积：总占地面积(总建设用地面积)反映建筑物的疏密程度，越低越好
别墅：0.3-0.5 小区：2-4
建筑覆盖率=建筑物基底面积：占地面积
绿化率=绿化面积：占地面积 }=1
水化率：水井面积;占地面积
产权：中华人民共和国房屋所有权证(占有.使用.收益.处分)物权
房屋权属登记：房地产主管部门对房屋的所有权和抵押权进行的确认和登记，并发房产权证的行为。
办理产权须携带：合同.身份证.交款发票
每套商品房产权证的办理，必须在开发商取得整栋楼的大房产权后才能进行分割，须持房屋买卖合同，购房发票.身份证明.企业相关资料文件到房屋交易部门办理立契手续后办理过户手续。
共有产权：两个以上的人共同拥有产权(产权证上有多个名字)
房屋抵押：1.新房(开发商.银行)担保金
2.过户：更换房屋所有者人名称的行为(房地局)
3.按揭：抵押贷款(付首付，开发商开具发票后方可贷款)
贷款所需材料：身份证.户口本.结婚证.未婚证.收入证明(单位出具，月供还款额的两倍以上)
购房合同(一式四份或一式三份)
如贷款人是单位法人的还需出具：营业执照副本复印件
金额超过50万的还需三个月的纳税申报单.固定资产发票
借款申请表：银行或销售人员代写.后贴(身份证，户口本，结婚证)复印件 需经过：贷款员，公证员.律师.保险公司
如有不良记录(信用额度.购房.购车.信用卡)不可贷款
(产权费.配套费，物业费)应在交房款以后.交房以前提前告知客户。 住房公积金(经济适用房.单位集资房)利率低
通货膨胀：货币供应量大
中国居民存款总额;35万亿人民币
办理产权(大红本)需缴纳的费用
契税.维修基金.印花税.交易手续费.登记费.测绘费
再次交易：营业税.个人所得税
按揭还需交纳：评估费.它项交易手续费.保险费.公证费.律师费
非普通住房：房屋总价的百分之七点五左右
普通住房：房屋总价的百分之四点五左右
五年内进行交易时百分之十五左右
契税：交予地税局，从开具发票时间算起，没交易以一次需交一次
普通住房1999年8月以前(房款总价的百分之四)
1999.8-20xx.8 (房款总价的百分之二)
20xx.8 (房款总价的百分之一点五)
经济适用房：(房款总价的百分之一)
90平米以下的(房款总价的百分之一)
非普通住房：房款总价的百分之四
维修基金：交予房地局物管处，用于房屋公共部分大修及维修费用，只交一次 新建商品房 多层：房款总价的百分之二
高层：房款总价的百分之三
拆迁安置房 多层：25元每平米
高层：35元每平米
印花税：房产证上贴的，交予地税局，没交易一次需交一次
新建商品房：万分之五
存量房：千分之一
交易手续费：交予房屋交易所
新建商品房：住宅3元每平米 非住宅：4元每平米
经济适用房：住宅1.5元每平米 非住宅：2元每平米
存量房：住宅6元每平米 非住宅：8元每平米
测绘费：交予测绘公司
住宅：1元每平米范文九九网
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商铺：1.7每平米
综合楼：2.4每平米
登记费：住宅：200元每套
商铺：550元每套
营业税：1.个人购买不满两年的非普通型住宅再次销售全额征收(百分之六-百分之十)
住宅.商业，写字楼和商品房一样
2.个人购买超过两年的非普通型住宅差额征收(百分之六-百分之十)
3. .个人购买不满两年的普通型住宅差额征收(百分之六-百分之十)
4.个人购买超过两年的普通型住宅免收个人所得税
差额征收=交易价格-购买价格
个人所得税：应纳税款=(转让收入-原值-合理费用)乘以百分之二十 自用五年以上且为家庭唯一用房的免征收个人所得税
无法提供原值的按转让收入的百分之一记取
做按揭还需交纳：
评估费：交予评估公司 房款总额的百分之0.5 它项交易手续费：交予房屋交易所 房款总额的百分之0.2 保险费：按贷款的数额和年限算(如无力偿还贷款时有保险公司承担) 公证费：300-400
律师费：300
做按揭岁数加贷款年限男不超过65年，女不超过60
非普通住宅：20xx年6月1日前大于240平米
20xx年6月1日后大于143平米
住宅：公寓式住宅
土地出让金：50年以后每平米10元
别墅：独门.独院.独栋.有花园.草坪.车库.泳池
双拼别墅：一拼两户
联排别墅：一排多户Tomhome
叠拼别墅：相当于楼中楼(较高.6层)
SOHO：商住两用，网络功能发达(华宇国际)房地产基础知识300问。经济适用房：具有社会保障性用房，土地以划拨方式取得，手续政府优先办
理，开发商利润在房款总价的百分之三之内。价格低
经济适用房成本：1.征地拆迁补偿费
2.前期工程费
3.基础建设费
4.建安成本
5.财务费(贷款的)
6.管理费用
7.行政事业性收费：营业性配套公建.人防建设费(人防工程)
经济适用房和商品房的区别：
1.获得土地的方式的不同
经济适用房：土地以划拨方式取得，不要缴纳土地出让金
商品房：必须缴纳土地出让金
2.租售政策不同
经济适用房：只售不租
商品房：可售可租
3.政府优惠政策不同
经济适用房：跑面向城市中低收入家庭，还需申请和审批制度。享受政府优惠
4.价格政策不同：
经济适用房：政府指导价，不得擅自提价销售
商品房：价格由市场决定
经济适用房没有收益权.出售以后收益分配不同
建筑材料：水泥.钢筋.木材.混凝土.粘土砖
水泥：硅酸盐水泥(325.425)普通水泥
(525.625)优质，空气砖必须用
密度，凝固时间不用
钢筋：按外型分：光圆，带肋(螺纹，主承重墙用)
按钢种分：碳素钢.低合金钢
按强度分：1.低碳钢
2.3.4.低合金钢
木材：阔叶树(杨.柳.榆)硬，装潢用
针叶树：(松.柏)高.直材质松软
木材类别：1.原木
2.杉原条(长5米，直径60毫米以上)
3.版方才(加工后)
混凝土：水泥.骨料(沙.碎石.水)荷载强
粘土砖：应用与墙体中(空心.多孔)
多孔：240*115*53
空心：190*190*190(1：18)
普通：40*20*10
房屋的构造和组成部分：
1. 地基：建筑物下面的土层
基础：建筑物位于地下的部分
2.梁.柱.墙砖厚度(12墙 115毫米 18墙178毫米
24墙 240毫米 37墙 365毫米
50墙 490毫米)
3.楼板 (承担竖向荷载) 现浇.预制
4.楼梯 折返梯 转梯 直梯
5.屋顶 平顶 坡顶 (较低的楼)曲面屋顶 坡顶的坡度在10度以上
6.门和窗 门： 木制防门 防盗门
窗：平开，推拉(采光.通风.美观)塑钢.铝合金.双层中空玻璃
7.地面(面层.基层)建筑物底层.地平(防潮.保温，找平)
窗墙比 南高北低 节能，环保
门 平开(单扇，双扇)弹簧，推拉.转门
Shopping more 购物中心 下面商业中心，上面住宅
SOHO 商住两用 1.纯住宅2.商住两用3.写字楼
SOLO 超小户型(公寓楼)40-50平米
盖房成本：7层 砖混 不用装电梯
12层(8-17)框架 1部电梯，1部消防梯
18层 框架 2部电梯 .1部消防梯 顶层复式 24层 2部电梯 .2部消防梯
大于或等于100米 须交中央消防部审批
CBD 中央商务区 CLD中央生活区
CPD 中央娱乐区 CSD中央商业区
日照：冬至日：老城区不低于1小时，新城区不低于2小时
正常日：老城区不低于2小时，新城区不低于3小时
只有公寓不受日照限制，商业也不受采光要求
楼梯：楼梯平台，栏杆，扶手 (扶手高于踏步90CM以上)(楼梯坡度26-33度)
按材料分：木，钢混，钢
按布置方式分：单跑，双跑，三跑，双分，双合
建筑风格：
中式：群组分部，主次分明，富有节奏感，重要建筑在中轴线上，次要建筑列于中轴线两侧(对称)，讲究色彩搭配，南方白墙黑瓦，北方色彩浓艳，装饰具有多样性，有明显等级规定。
窗：方形.圆形.椭圆.花形.扇形..多角形
西式建筑风格：
罗马式：兴起于9-15世纪，基督教堂的主要建筑，封建城堡特征
哥特式：;欧洲中世纪的主要建筑风格，锋利的尖顶
文艺复兴时期：15-17世纪 对称(浦发银行)
巴洛克：圆形屋顶.柱子很多
西式现代建筑：美国世贸大厦
商品房预售许可证：开发商资金达到百分之七十或工程进度达到百分之七十才发放
有了预售房许可证才能办贷款
没有预售房许可证是银行不会放钱给开发商
那到底两年内必须开工
影响房地产价格的因素：
一：供求状况：全国，本地区的供求状况
二：.自身条件
1.位置(周围环境情况.安宁状况.交通.离市中心的远近)
2..地质.土地的承载力
3.地形.地势
4.土地面积
5.土地形状(方正.三角)
6.日照 楼间距 坐北朝南正房，冬暖夏凉
7.通风.风向.风力
8.气温.温度.湿度
9.天然周期性灾害
10.建筑的外观(色彩.格调.风格.材质)
11.建筑物朝向.建筑结构.内部格局.户型
12.设备的配置情况：(门禁.中央监控.门磁.窗磁.加压水泵.煤气漏
气报警器.火警报警系统)
13.施工质量(建筑公司)
三：环境因素：
1.声觉环境
2.大气环境(气味.有害物质.粉尘.化工厂.造纸厂.热力公司)
3.水文环境 (地下水.沟渠.河流.江湖.海洋)
4.视觉环境 (公园.绿化)0
5.卫生环境
四：人口因素：
1.人口数量(加拿大，地广人稀.香港.600万人口)
2.人口素质
3.家庭规模
五：经济因素：
1.经济发展状况(储蓄率.消费.投资水平)
2.物价(CPA.居民消费价格指数)
3.居民收入
六.社会因素：
1.政治安定状况
2.社会治安因素，人身安全
3.房地产投机(炒房)，成交量急剧下降
4.城市化
七.行政因素：
1.土地制度(中国.土地国有化)
2.住房制度
3.特殊政策(经济开发区)
4.城市发展战略，城市规划
5.税收政策
八.心理因素：
1.购买或出售心态
2.欣赏趣好
3.时尚风气
4.接近名家住宅
5.门牌号码(楼层)
6.风水
九.国际因素
经济状况.战争.是否有对立.国际竞争
十.其他因素
自身迫切需要
同比(去年同期于今年同期之比)环比(上月与下月之比)
100公亩=1公顷 1公亩=100平米 1市亩=666.7平米
房地产税收站生产总值的百分之十
标准开间：3.3 3.6 3.9 4.2
客厅开间：4.2 3.6
交房时需出示：商品房验收合格证
基础：条形.方形.桩.柱形.竹筏
楼板.楼梯(楼地层)
房地产包括：1.土地的开发与在开发
2.房屋的开发与建设
3.建筑物及地上附着物的维修与管理
4.地产经营
5.房地产经营(地役权.典当权)
6.房地产中介服务(咨询.测量.估价.服务于公证)
7.物业管理服务(家居服务)
8.房地产金融(信贷.保险)
房地产分类：1.按用途(民用房地产.工业.商业.行政.农业.旅游)
2.按层数 低层 1-3层 多层4-6层
小高层7-11层 中高层12-16层
高层 16层以上 超高层 30层以上
别墅(独栋.双拼.叠拼.联排)
选择房地产投资的原因：1.基础含量高
2.利润大(高于百分之十五)
3.直接影响国民经济
4.是不动产(不缩水)
5.投资风险大
房地产业与建筑业的区别：
1.房地产：开发.经营.管理.维修.服务 具有高附加值的综合型产业 建筑业：勘察.设计.施工.安装.维修
2.从事房地产开发(开发商)
从事建设的企业(承包商与建筑商)
3.房地产业归属于生产和消费(第三产业)
建筑业归属于对初级产品的加工
房地产的周期：中国7-8年 发展期5年 低谷期2-3
年
日本10年 发展期2-3年 低谷期7
年
地块的专业术语：1.生地(不具备开发条件，自然生成，有待开发)
2.毛地(开发.再开发.三通一平)
3.熟地(已具备完善基础设施.七通一平)
地块评估的标准：1.生活便利状况
2.交通状况
3.商业配套状况
4.居住文化状况
5.未来发展
6.居住圈层状况
7.可利用的自然景观
8.旅游景点
9.周边竞争楼盘开发状况
. 10.与项目有关的市场交易状况
11.周边人口密度状况
评判一个项目的好坏：
1.整体规划(楼宇布局.景观设计.道路系统)
2.外立面(设计风格.材料)
3.配套设施(会所.健身房.会议中心.教育.购物.医疗.商务.
智能化)
4.园林景观设计
5.物业管理
集资房产权：1.该房屋的出售价格高于房改房的成本价
2.低于房改房成本价
房改房：有一定的福利性质，各产权单位按照政府公布的房改价
格出售给本单位职工的住房，房屋来源一般是单位购买的商品房，自
建房屋.集资建房等 产权分为三个级别：(1)成本价产权(2)标准价
产权(3)标准价优惠产权
技术概念：1.期房：从取得预售证开始到取得产权证之前
2.现房：办理完产权的商品房消费者购买应签订出售合同 基价：经过核算而确定的每平米基本价，销售价格一般以朝向.楼层做分别处理。 什么样的房子是好房子：
一.房型：1.功能间完善
2.尺度合理(开间与进深)
3.全明设计(每家都有窗户，很亮.包括卫生间)
24mm+12mm+10公分抹灰是37墙
4.动静分离(活动区与休息区分开)
5.南北通透
6.干湿分离
7.一梯两户(采光通风好)最好户型(南宽北窄，刀把形户
8.屋顶高度，冬暖夏凉，不聚雨水
9.楼板厚度一般是15cm左右，太薄会影响楼下生活 二.绿化环境 三.好地段 四.外立面.安立面两个 五.小区配套设施
范文二：房地产基础知识第一部分、房地产基础知识
1、 土地所有权?
答：土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、使用、收益、处分
的权利。我国实行城市土地属国家所有，农村土地属集体所有的土地
制度。占有权、使用权、收益权、处分权、构成土地所有权完整权能
机构。
2、 土地使用权出让?
答：国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向
国家支付土地使用权出让金的行为。
3、 土地使用权出让方式?
答：有招标、拍卖及双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地
有条件的，必须采取拍卖、招标方式;没有条件的，可以采取双方协
议的方式。
4、 土地使用权出让年限：
答：土地使用权出让的最高年限，根据土地用途分为：
1)居住用地70年
2)工业用地50年
3)教育、科技、文化、卫生用地50年
4)商业、旅游、娱乐用地40年
5)综合或其它用地50年
6)加油站用地20年
5、 土地使用权转让及方式
答：是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换、赠与。
6、 什么是房地产?
答:房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托
于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整 体性和不可分割性。包括：
1)土地
2)建筑物
3)房地产物权
注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土
地使用权、地役权、典权等。
7、 房地产的特征
答：自然特征
1)位置的固定性
2)使用的耐久性
3)资源的差异性
4)物业的差异性
5)不可移动性
经济特征
1)产周期长
2)资金密集性
3)相互影响性
4)易受政策限制性
5)房地产的增值性
8、 房地产的类型
答：1)、房地产的类型按用途划分有哪些?
A、住宅房地产
B、商业房地产
C、旅游房地产
D、工业房地产
E、农业房地产
F、特殊目的的房地产
2)、房地产的类型按收益划分有哪些?
A、收益性房地产
B、非收益性房地产
3)、房地产的类型按市场性划分有哪些?
A、出售的房地产
B、出租的房地产
C、营业的房地产
D、自用的房地产
9、 什么是房地产产权?
答：1)是指对使用权和对房产的所有权，包括出让、发展、抵押等权力;
2)抵押权是指债务人或第三者以其合法拥有的房地产为担保物，向提
供债务履行担保，在抵押人不履行债务时，债权人可依法以抵押
房地产所得的价款优先受偿的权利。
10、 房地产按层数和高度分哪4类?
答：1)低层建筑(3层以下)
2)多层建筑(3层以上、8层以下)
3)小高层建筑(8层—11层)
4)高层建筑(11层—32层)
5)超高层建筑(32层以上)
11、 房地产市场的分类?
答：
1)一级市场：以土地所有者的身份，将土地使用权出让给房地产经营
者和使用者的交易市场，一般双方为国家(主管部门为国
土局)与发展商。
2)二级市场：指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从
事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易，一般
双方为发展商与购房者。
3)三级市场：指在二能市场的基础上再进行转让或出租的房地产交易，
一般双方为物业所有者与第三者。
12、 什么是房地产预售：
答：即售楼花，指房地产开发中建筑物竣工之前进行的房地产买卖行为。 指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在
未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。
13、 房地产预售应具备哪些条件?
答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条规定：房地产开发商
预售房地产应当符合下列条件：
1)已交付全部土地使用权出让金，土地使用权已经依法登记，取得
《土地使用权证书》。
2)取得《建筑工程规划许可证》和《开工许可证》
3)按提供预售的商品房计算，投入开始建设的资金达到工程建设总
投资的百分之二十五以上，经注册会计师验资，并已确定施工进
度和竣工交付日期。
4)房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议;
5)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房
预售许可证》。
14、 房地产基本技术指标：
答：
1)建筑基地面积：是指建筑物首层的建筑面积。
2)使用性质：是指建设用地的建设项目使用性质。
3)总用地面积;包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地等。
4)总建筑面积：其中包括居住建筑面积，公共建筑面积等。
5)居住建筑密度=建筑基底面积/总占地面积，简称覆盖率。
6)容积率=总建筑面积/总占地面积
7)绿化率=绿化面积/用地面积
8)实用率=实用面积/建筑面积
9)开间：住宅€横向长度
10) 进深：住宅纵向长度
11) 层高：指每层上、下楼板中心线间的垂直距离;指主要卧室的下一层结构顶面至上一层结构项面标高之间的距离。
12) 净高：相邻楼层楼(地)面板之间的垂直距离。
13) 楼间距：各楼宇之间的直线距离;
14) 车户比：车位/总户数
15) 人车分流：对小区内居民的干扰达至最小，使干扰因素减少;
15、 什么是商品房?范文九九网
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答：商品房是指具有经营资格的房地产开发企业(包括外商投资企业)开
发经营的住宅。
16、 什么是微利房?
答：微利房指的是房地产开发企业依照国家政策及当地政府要求修建的带
有解决社会住房问题，调节市场与政府计划矛盾的，用于公开向社会让利出售获取微利的普通商品房。
17、 房屋划分为哪几个功能区?
答：房屋一般可划分为5个功能区：
⑴娱乐休息区，⑵学习区，⑶餐饮区，⑷睡眠区，⑸仓储区
18、 建筑基本结构
答：砖混结构：一般用于多层建筑，以墙身为承重结构。
特点：施工方便、造价低、开间小、建筑高度低(24米以下)
框架结构：以柱为承重结构
特点：施工方便、开间灵活、结合剪力墙可建100米
剪力墙结构：以纯混凝土浇注的墙为承重结构
特点：造价较高、一般结合框架运用
19、 何为竣工?
答：竣工日期是指单位工程按照设计的规定或承包范围的要求已经全部竣
工的日期。它应包括水、暖、电、卫工程及附属于建筑物组成部分的设备安装，如电梯、通风设备等。但不包括生产设备的安装部分。
竣工工程必须按照设计规定的内容全部完成并经检验合格才算竣工。
20、 《房地产证》及其记载的内容?
答：房地产证为权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合
法拥有房地产的凭证。
其记载内容有：权利人、权利人性质、权属来源、取得时间、变化情
况、房地产的面积、价格、位置、结构、用途、使用
期限等。
21、 什么是三通一平、七通一平?
答： 三通一平是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。
七通一平是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、
电通及场地平整。
22、 开发商销售商品房应具备“五证”、“二书”、“一照”?
答：“五证”：1、房地产管理局的《建设用地规划许可证》
2、国土局的《土地使用证》
3、规划局的《建设工程规划许可证》
4、建委的《建设工程开工许可证》
5、房地产管理局的《商品房销售预售许可证》
“二书”：1、《住宅质量保证书》
2、《住宅使用说明书》
“一照”：营业执照
23、 标准平层、复式房、跃式、错式?
答：标准平层指室内标高相同的单层住宅。
复式房上、下两层二合为一，通过内部楼梯进行连接，与标准房
的相区分。
错层、跃式——由两个不重叠、标高不同的平层组成的住宅单元。
24、 红线图?
答：又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、
界线和面积的地形平面图。它由市政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。
25、 银行本票、银行汇票、银行支票?
答： 银行本票是指付款人将款项交存银行，由银行签发给付款人凭此可以
办理转帐结算或支取现金的票据，有效期为一个月。
银行汇票是指汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人持往
异地办理转帐结算或支取现金的票据，有效期为一个月。
银行支票是指银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行
将款项支付给受款人的票据，有效期为十天。
26、 哪些是房地产市场的主要管理部门?职能如何?
答：房地产市场的主管部门主要有：
国土局——代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地
产行业管理的政府部门。
国土局产权登记处——是专门办理房地产初始登记、迁移登记、抵押登
记、变更、继承、赠与等手续的部门。
国土局产权登记处——是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登
记、变更、继承、赠与的部门
公证处——是国家的证明机关，是指供法律公证的机构。
27、 什么叫建筑面积?
答：指建筑物室内净空面积、室内墙体面积、外围独用墙体面积、共用墙
体面积的一半、公摊面积。
28、 什么叫实用面积?
答：指建筑面积减去公摊面积。
29、 什么叫净空面积?
答：指实际使用的面积，不包括墙体面积。
30、 什么叫公共面积?
答：指建筑物户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库，
设备层或技术层，室内外楼梯，楼梯悬挑平台，内外廊、门厅、电梯
及机房、门斗，有柱雨蓬，突出屋面有围护结构的楼梯间，水箱间，
电梯、机房等。
公共面积分为：应摊公共面积和不能分摊公共面积两部分。
31、 什么是房地产产权及其登记?
答：城市房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。
房地产作为特殊商品，按法律规定，其所有权、使用权的确认，都必须
经过主管部门的登记才有效。
32、 什么是契税、地市土地使用税?
契税：是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例
向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。它是对房地产
产权变动征收的一种专门税种。城镇土地使用税：指对在城
市、县城、建制镇、城市工矿区范围内使用国有土地的单位
和个人征收一种税收。(租住公有住宅的住户除外)征税的目
的是为了更合理地利用城镇土地，调节土地级差收入在国家、
单位、个人三者间的分配，提高土地的使用效率。
33、 什么是建筑容积率?
答：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地 面积的比率(%)。
34、 什么是销控表?
答：是用来控制销售及直接反映销售情况的形式，视情况可以在售楼处现场公开。销售人员销售时需确认房号时应与销控表相符，绝对不允许重复买卖。
35、 按揭的含义
答：是指客户一次性付清一定比例的房款后，由开发商出面担保，并以客户购买的房产作抵押，其余房款向银行一次申请，并分若干年月等额向银行归本金和利息的方法。
36、 抵押人在抵押期内可否撤销保险?
答：根据银行要求及有关法律法规的规定，在抵押期内抵押人不能撤销对抵
押物的保险，否则视为违约。
37、 什么是共有房地产?
答：共有房地产是指两人或两人以上对某一房地产不同份额地享有平等的
所有权，同等地承担义务，则该房产称之为共有房产。
38、 如果竣工面积与现售面积不符怎么办?
答：按照合同规定，按建筑面积计算的，交付使用时，实际建筑面积与合同规定之面积差异在0.6%(含0.6%)的，为允许的合理差异，双方不退.不补;差异在0.6%以上(不含0.6%).3%以(含3%)的，按单位价格，多退少补;差异在3%以上(不含3%)，买方有权解除合同，卖方在10日内退还房款及利息，并承担违约金，如双方协商不解除合同的，实行多退少补。
39、 不可抗力的范围
答：不可抗力是指“不能预见.不能避免并不能克服的客观情况，具体主要
包括：1.人力不能抗拒的自然灾害如地震.洪涝灾害.
2.人力不能抗拒的社会事件，如战争.动乱
3.发展商不能抗拒的国家行为，如对房屋的征用.对房屋建筑的征
用导致不能如期竣工等。
40、 住房公积金制度
答：结合我国城镇住房制度改革的实际民政部而实行的一种房改政策，是指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等环节有机构成的整个运行机制和管理制度。
41、 土地的使用年限是如何确定的?
答：凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。
42、 款期如遇利贷息调整如何处理?
答：根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以
内(含1年)的，实行合同利率，不分段计算;对一年期以上贷款，于下一年初开始，按相应期限档次利率进行调整。
43、 贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算?
答：贷款人在提前归还贷款时，应提前15日向贷款人提出书面申请，并且该通知一经发出即不要撤销。经贷款行同意，借款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款收息不作调整。
44、 计算一半的建筑面积有哪些?
1)有盖无柱的外走廊、檐廊，按顶盖水平投影面积一半计算面积。
2)独立柱的雨篷，单排柱的车棚、贷棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。
3)未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。
4)建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。
5)建筑物间有顶盖的无术架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。
45、 什么是套内建筑面积?
答： 房屋按套(单元)计算的建筑面积为套(单元)门内范围的建筑面积，包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
46、 哪些公用面积应分摊?
答：应分摊的公用建筑面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
47、 哪些公用面积不能分摊?
答：有能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开入空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层;为多栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。
48、 各套(单元)应分推的公用面积怎样计算?
答：该套(单元)应分摊的公用建筑面积=该套(单元)内的使用面积*应分摊的公用面积除以各套(单元)使用面积之和。
49、 房屋销售面积由哪些组成?
答：房屋按套(单元)出售时，房屋销售面积为该套(单元)的建筑面积，即为该套(单元)的使用面积与该套(单元)应分摊的公用建筑面积之和
50、 套内使用面积
指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。
51、 如借款人逾期还款，如何处理?
答：如借款人逾期还款或存款不足月均还款额造成自动扣划不成功的，须由借款人到贷款经办银行会计柜台办理还款。在还款期限内，借款人未按合同约定的时间偿还贷款本息的，在接到贷款本息的，在接到贷款经办行发出的催交通知书后，必须立即补付欠交的贷款本息及逾期罚息。逾期罚息，以逾期额为基数，每逾期一天，按人民银行公布的逾期贷款息率计收。
52、 贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算?
答：贷款人在提前归还贷款时，应提前15日向贷款人提出书面申请，并且该通知一经发出即不要撤销。经贷款行同意，借款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款收息不作调整。
53、 什么是套内建筑面积?
答：房屋按套(单元)计算的建筑面积为套(单元)门内范围的建筑面积，包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
54、 什么是公用建筑面积?
答：各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积，指各套(单元)以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积，可分为应分摊的公用建筑面积和不能分摊的公用建筑面积。
55、 绿地率
绿地率=居住区绿地面积/居住区用地总面积*100%
56、 绿化率
绿化率=植被垂直投影面积/居住区总面积*100%。
57、 物业管理
泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。
58、 物业的竣工验收
是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。
59、 业主公约
一份由业主承诺并对全部业主有约束力的有关物业使用、维修、保养方面的权利及义务的行为准则。
60、 常见的住宅类型?
答：独院式、并联式、梯间式(板式)、内廊式、外廊式、内开井式、点式
61、 《房地产预售许可证》包含哪些内容?
答：可编号;发展商名称;项目名称;项目坐落地点;土地使用权出让合同书号、地块编号;《房地产证》编号、栋数;批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数;发证机关、有效期;附注内容等。
62、 居住建筑的布置形式?
答：行列式、组团式、点式、带式、围和式、混合式、自由式
范文三：房地产基础知识
一、房地产基础专业知识
1、 房地产的含义
指房产和地产的总称(又称不动产)。房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附
着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产与地产
的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：
1) 土地
2) 建筑物及地上附着物
3) 房地产物权
注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权
等
2、房地产的三种存在形态：
单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体
3、房地产的特征：
a、房地产位置的固定性(土地不可移，房屋也不可动);
b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同);
c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的);
d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值);
4、房产：是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)。
5、房屋分类：
a、功能用途：居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商
场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市);
b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他;
c、所有权归属：公房(直管公房和自管公房等)和私房;
6、地产：是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。
7、土地分类：a、开发利用：生地和熟地; b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地;c、用途：居
住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用
地等;
8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：a、土地开发;b、房屋建设、
维修、管理;c、土地使用权的有偿划拔、转让;d、房屋所有权的买卖、租赁;e、房地产抵押
贷款;f、房地产市场;
9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用
和收益的权利)。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a)农村土地采用
了集体所有制，属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有;任何
个人不能取得土地的所有权。
土地使用获得的方式：
划拨：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;
出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议(如200-250万/亩)、招标(提出底价，根据使
用用途和价格取得)、拍卖(价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得);
10、房地产市场：
a、一级市场：以土地为体(亦称土地市场、土地交易市场);
b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者
(新建商品房的买卖市场);
c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭(二手房);
房地产市场结构善一览表：
11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，
将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双
方是国家和用地单位或个人。
12、土地产权：
地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权;
地役权：指利用他人土地供自己使用的权利;
抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保
的权利;
租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即
取得该块土地的租赁权;
13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。
1)土地使用权出让年限：
a、居住用地70年;
b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年;
c、商业、旅游、娱乐用地40年;
PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行;
2)土地使用年限到期后如何处理：
a、国家有权无条件的收回该土地;
b、建筑主体经质控部门检验后不属危房;
c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。
PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回;
14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的
房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。
商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。
房产买卖法律文件
五证
一、《国有土地使用证》
经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土
地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
二、《建筑用地规划许可证》
建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范
围符合城市规划的法律凭证。
三、《建设工程规划许可证》
有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
四、《建设工程开工证》
建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属
违章建筑，不受法律保护。
五、《商品房销售(预售)许可证》
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的性文件。取得该证应当具
备：(1)预售人已发出通知取得房地产开发资质证书及营业执照;
(2)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书;
(3)持有建设工程规划读书证及建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续;
(4)已确定施工进度和竣工使用交付使用时间;
(5)七层以下(含本数)的商品房项目，已完成结构工程封顶，七层以上(不含本数)的商品房
预售项目，已完成三分之二结构工程。
两书
两书指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商应在交付房屋时向购房者提交。 两书可以使房屋的质量得到保证。《保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担责任的法律
文件，可以作为商品房买卖合同的补充约定。房地产开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承
担保修责任。
物业种类
商品房
即在市场上以市场为主导定价的，公开销售的房屋。有合法产权，购买后，能领取《国有土地
使用书》及《房屋所有权证》或《房地产证》的住宅，业主有自由依法买卖转让、租赁权利。
集资房
指城市交警的农民集资利用宅基地或自留用地建设的住宅(集资房是不需要交地价的，大部分
是违法用地，少数经市有关部门批准)。
使用权房
使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给
居民的公有住房。
公房
公房也称公用住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，
在住宅未出售之前，住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。
单位产权房
单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。
廉租房
廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。
外销房
外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外(含满港、澳、台)的企业，其他组织和个人。
内销房
内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部
门审批，建成后用于在境内范围(不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。内销房不是法律术语，它的对应词是外销房。在商品房概念出来之前，曾经使用这两个词，现在区别已经不大，指只销售给具有中国国籍的居民的房子。
宅基地、自留山、自留地
指农民集体经经济组织拨给村民建造住宅的用地。自留山和自留地是农村集体经液晶组织分配给农民长期使用的土地，主要作为农、林、牧、渔业等生产。
厂房
主要作为生产用途的物业，大厦结构与住宅及写字楼存在一定差别，如承重荷量、电力供应量及交通运输等方面。
房屋产权
房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有有、使用、收益和处分的权利。
房屋所有权
房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有有、使用、收益和处分的权力。所谓的占有有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用权，是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使(法律上有特别规定的除外)。
房改房
指国家机关、企事业单位在推进房改过程中，按各单位确定的分房原则(一般按照职工工龄、职务、职称打分计算)，已经分配或将要分配、执行国家规定的房改标准价或成本价出售、出租的住房。这类房屋不是通过市场获得，是一种准商品房。销售对象是单位在册职工。
安居房：
为了让广大普通工薪阶层、中低收入的住房困难户买得起房，真正做到置业安居，近几年国家开始实施安居工程，推动住房制度改革。安居房指由国家安排贷款和地方自筹资金建设(一般为4：6)的面向广大中低收入家庭的非赢利性住房，建筑面积一般控制在55平方米以下。要求精心设计，保证施工质量，提高和改善住宅的使用功能。安居房只售给中低收入家庭，优先出售给无房户、危房户和困难户。
微利房
指房地产开发商修建的利润极低的一类商品房，面向社会销售。这类房屋不带有政府行为，只是开发商为了促销，对自己在城市远郊修建的交通不便的商品房实行低价销售。此类房屋
价格诱人，随着城市规模的扩大、城市道路的延伸、商业口岸的形成，此类房屋有升值潜力。 临街铺
作为营商用途的物业，并设有独立厨窗及门户直接连接街道，一般同时拥有阁楼及独立卫生间。
商场铺
在大型建筑物内分间多个独立营商空间的物业，由于商铺吸收人流量，是以自身内部为主体特色，与自然街道的临街铺截然不同，故商场多设有大型休憩、观赏景致及宽敞空间等配套。 底层：
指1-3层高的楼房
多层：
指1-7层高的楼房
小高层：
指9-14层高的楼房
一般高层
指安装有电梯，总高不超过18层的楼房
高层：
指安装有电梯，配套完善，带有会所、保安严密的，总高超过18层的楼房。
复式：
两层相连的单位，其中包括中空复式及封闭复式。
花园式住宅
也叫西式洋房小洋楼，即花园别墅。一般都带有花园草坪和车库的独立院落平房式二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备、装修豪华，并富于变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。
单身公寓
也称酒店式公寓，厅房合一，但有独立厨房及洗手间的单位，面积一般在30平方米左右。 公寓式公寓
以提供酒店管理服务的住宅，如送餐、洗烫衣服、中央空调及设有商务中心等酒店若能设施。一般面积介于40-80平方米，单位分布长条形，即两边为住宅，中心设通道模式(只有单面采光);另室内附设独立洗手间及厨房(以开放式厨房为主)，房间分布以一至三间不等。
老年公寓
可分可合小套住宅或小面积复式
TOWNHOUSE
连体别墅
低密度住宅：
容积率低于0.6的住宅
单元式住宅：
指多层、高层楼房的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户有楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24-28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。
小景商品房
是指以水而建的房屋
经济适用房
是指以微利价格出售给广大中低收入家庭的商品房。是具有社会保障性质的住宅，具有经济性和使用性的特点。
烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在
严重质量问题，非常建设等。
楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，
离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。
炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。(现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5%的营业税，为
了控制炒房)
期房：期房是指开发产从取得商品房预售证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一 阶段购买商品房时应签预售合同。指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。(价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量)
准现房:准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行
配套施工阶段的房屋。
现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。(即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大)
经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房(带有社会保障性质的商品住宅，是有
经济性和适用性)。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖)。 二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福
利房。
诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项(一般可以获得开发商的
折扣承诺)。
定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币(能担保债权人的作用)
不能返还。
订金：不能担保债权人的作用，能返还。
公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。
综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。
写字楼：主要作为办公用途的物业，一般设有中央空调，智能通讯设备，每单位可提供多条电话线及每层采用公共卫生间及茶水间。
商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。
别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE(联体别墅、单排别墅)。
独栋别墅：即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。
双拼别墅：它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。 联排别墅：又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。
叠拼别墅：它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。
SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国(也称
第六商业业态)。
物业管理：指由专业公司或机构，接受业主(或使用人)的委托，对物业实话专业化管理，并向业
主(或使用人)提供高效、周到服务的行为。
物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修;对房屋区域内的清洁卫生、安全保
卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理;向业主提供其他综合性或特约的服务等。
物业管理属社区管理范畴。
业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。 业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。
业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。
一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付
给售房单位的付款方式。
分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款(针对期
房)，交房时，款项全部付清。
银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出
担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本金及利息，并提供房地产作为偿还贷款的担保(一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年;门面：五成十年或六年十年)。
公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外
商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金(门面不行)。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有
条件的城市，可以适当提高缴存比例;缴存方式：一是由职工个人缴存;二是由职工所在单位缴存;
个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。
契税：
是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人的私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为3%-5%。
土地使用年限
居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或 者其他用地五十年。
公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金(普通住宅：2%;电梯房、门面：3%)。
生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。
起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格(一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十~几百元)。
基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系(楼层、朝向不同价格也不同)。
均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价)。
成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。包括：A、征地和拆迁补偿费;B、勘察设计和前期工程费;C、建安工程费;D、住宅小区基础设施建设费;E、管理费;F、贷款利息;G、税金;
印花税: 印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。
房屋它荐权利:指由他项权利人与产权人用契约形式设定的权利。如抵押权，典权，地役权，地上权等。
二、建筑基础知识：
1、地下室(负层)指地面以地基以上的建筑层，一般用作停车场商场。
2、正负零零(±00)：指项目建筑进度已达到地面水平，通常完成负层后就达到正负零零。
3、裙楼：从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一般由首层至四层或以上不等，多用作商场、传扬或其他配套设施。
4、封顶：指项目已完成最顶层的结构工程。
5、楼板：多层一般为8-10厘米，高层在10厘米以上。
6、外墙：大厦或住宅外面墙体。
7、内墙：单位里面的间隔墙体。
8、楼高：地面到楼顶的高度。自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。
9、毛坯房：交楼时单位内没有任何装饰，只留有线路及排水位的房屋。
10、标准层：标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
11、平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
12、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
13、半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。
14、道路红线：道路红线是指城市道路，含居住区级道路，用地的规划控制线。
15、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的秘密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需高度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
16、隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。
17、七通一平(熟地)是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、电力、热力、燃气、通讯、道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。
18、三通一平(净地)是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件。
19、占地面积：红线范围内的面积。
20、建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上(含2.2m)的永久建筑。
21、套内使用面积：是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和(即地毯面积,在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格)。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不吊柜)、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。使用面积的计算应符合以规定：
A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算;
B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积;
C、非公用楼梯(包括跃层住宅中的套内楼梯)按自然层数的使用面积总和计入使用面积
22、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。
23、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。
24、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一)室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等;二)套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积。
公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和。
25、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数
26、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。
27、容积率：总建筑面积/总用地面积。是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。(多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高;容积率越高，单价低、品质低)
28、建筑密度：基底面积之和/总占地面积*100%
29、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
公式：植被垂直面积/占地面积*100%
30、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%(不包括屋顶、晒台的人工绿地)。
绿化覆盖率>绿化率(绿化所占面积)>绿地率
31、得房率：套内建筑面积/套建筑面积(销售面积)之比
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
32、开间：住宅房子的横向宽度。在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内的一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》(GBJ100-87)规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。
进深：住宅的实际长度。住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》(GBI100-87)规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。
33、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。
34、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。
35、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。
隔热层:指建筑物中为减少或避免外界阳光直射或辐射影响室温所采取的设施。通常有如下隔热措施：
(1)住宅建筑的东西向窗户(尤其是西窗)，宜有适当遮阳措施;
(2)减少东西向墙，即采取南北向长、东西向短的建筑单元，要减少阳光对墙体的辐射影响;
(3)采用热工件性能好的材料做成隔热外墙和屋顶，提高墙体和屋顶的隔热性能;
(4)对外墙与屋顶的外表层，用白色或浅色的光滑材料，或刷白灰水均能增强对阳光辐射热的反射，以达到隔热目的。
36、跃层式设计：它的特点是：住户占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房有其它辅助用房可以分层布置，上下层之产的交通不能过公共楼梯，而彩用户内独用小楼梯连接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面;通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，而已紧凑，功能明确;相互干扰较小。在高层建筑中，由于每与人层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。但这类住宅也有不足之处，户内楼梯要占去一定的使用面积，同时由于二层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散，消防人员也
37、长条形设计：指楼宇整体设计呈长方形状，即单位分布于两旁，中间留有走廊，这设计多用于早期多层大厦及公寓，缺点在于黑厅，黑厕及通风不足情况。
38、井形设计传统议题跋扈高层大厦设计，即楼宇呈“井”形状，其好处在于室内间隔四正，摆放家具方便，惟缺点为过于单调，部分单位走廊长及略嫌不足，并且存在楼望楼的情况。
39、品字形：指一梯三户，单位设计呈品字分布，其好处在于户户三面单边，采光面及通风充足，缺点则普遍为大面积单元。
40、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。
41、错层：房内高度不一至，一米以内分离。
42、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙(四面不能动，梁柱都不能动)。
43、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。
剪力墙结构：剪力墙是由钢筋混凝土浇成的墙体。由剪力墙组成的承受竖向和水平作用的结构，称为剪力墙结构。剪力墙的抗侧移刚度很大(沿墙体平面)。它主要用来抵抗水平作用和承担竖向作用;墙体同时也作为维护及房屋分隔构件。
44、混合结构：指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是陌生构件，故不可随便拆移。
45、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。
钢筋结构：60-80年 砖混结构：40-60年 砖木结构：30-50年 其他：15年以下
46、土地计量单位：
1平方公里=100万平方米(km) 1公顷=1万平方米(hm)
1公顷=15亩 1亩=667平方米
47、住宅的楼层划分的规定：低层住宅为：1-3层 多层住宅为：4-6层 中高层住宅：7-9层 高层住宅为：10-30层 超高层住宅为：40层以上
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三、房地产开发相关知识：
1、房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。
2、土地开发：将生地(不具备使用条件的土地)开发成可供使用的土地。
3、房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。
4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地(具备使用条件)，然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。
5、房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。
6、能源系统：包括供电、供热、供气(煤气、天然气、石油液化气)等设施。
7、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网(上下水道)，排水管网(下水道)、污水处理、排放工程。
8、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
9、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
10、房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。
11、土地所有权：指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。
法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。
经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。
四、其它内容须知：
1、办理银行按揭合同需出示：
1)个人身份证及复印件各3份，结婚证或流动人口未婚证明;
2)首期购房款(不低于30%，二次购房者首付不低于40%)购房人已付购房款收据原件及复印件;
3)购房者或配偶单位的工资收入证明;4)与开发商签订的购房合同; 5)开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款;6)个人住房借款合同，借款借据; 7)委托银行扣收购房房款协议书;
8)住房抵押承诺书;9)贷款申请书。
2、办理银行按揭需交的费用：
1)保险费(保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额)(交保险公司);
2)抵押费，贷款额3‰(交房地产局);
3)律师见证费，贷款额1.8‰(交律师事务所);
4)备案登记手续费，每份合同20元(交房地产局);
5)印花税，每份合同10元(交房地产局);
6)按揭资料费，每份合同40元(交银行);
3、公积金提取条件：符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额。
1)职工购买、建造、翻修、大修自住住房;2)职工离、退休时; 3)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的;4)户口迁出所在的市、县或者出境定居的;5)偿还购房贷款本息的; 6)房租超出家庭工资收入的规定比例的。
4、公积金贷款是有限额规定的：
1)贷款额不能超过25万元的最高上限;
2)贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍;
3)贷款额不能超出总房款的70%;
5、预售房的条件：
1)土地出让金已缴清，取得国有土地使用证;
2)取得建设用地规划许可证;
3)投入工程总建设资金达到20%以上(不含土地出让金);
4)施工进度已明确，交房日期已明确;
5)竣工验收前;
五、附加内容(房地产营销培训基础知识)：
1、房地产销售行业：它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。
2、有正确的价值观：价值观---信念---期望---态度---行动目标
3、行动过程：执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划
4、忌语：大概不能肯定的语言
五声四语：迎客声---称呼声---致谢声---送客声
反对四语：蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语
5、建筑面积必须高于2.2米(低于2.2米的车库，杂屋没有产权)，建筑如配套游泳池、车库等不算面积);
6、朝向：一般以客厅阳台的朝向为准。
7、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。
分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80%，价格高;
次级商圈：拥有客户占20%;
边缘商圈：分布密度小，产品低档，价格低。
8、商业饱和度：是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。
IRS：商业饱和度 C：主要客户指数 RE：每一个顾客平均购买量
RF：商圈内的经营面积 IRS=(C*RE)/RF
9、严重影响房地产价格因素：
1)价格组成=土地成本价格+建安成本+利润+管理费用(国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律法规);
2)影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制;
3)影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构;
4)多层：7层以下，金三银四铜五六;高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好;
5)影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位(业态定位)、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积(面积小、面积消费群体多，价格高)、楼层、铺型(柱、开间、阻挡)、配套设施。
10、递名片技巧：
1)当你与客户谈判时，客户感兴趣时，你递上名片客户对你印象深，认知度;
2)当客户快要起身时，递上名片，你的客户会准确记住，认知你;
11、递资料准确时间：
1)当你将重要内容讲解完毕，再递上资料，请他了解;
2)当你递名片时，一起递给他;
3)如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他;
12、市场调查目的，其实反映市场现状：
1)了解竞争楼盘; 2)了解消费需求; 3)了解消费行情;
4)为策划、销售提供依据
具体调查内容：
a) 产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位(做什么，业态定位)、铺型、配置(电 梯、空调、水电表)、装修、物业管理、经营时间;
b) 配套调查：内部配套、周边环境配套、功能配套;
c) 价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格(临街与内街价格); 具体调查方式：问卷、街访(入户走访、单层、左手入门、双手右手入门)、专家访谈、市场客户访谈;
具体调查对象：市场、商城、专业街、步行街、专卖点
具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通(人流、车流、公交车、长途车)
13、风水与房地产营销：南向房间特征(通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉)。 风水宝地：依山伴水，龙脉(建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北;阳：山之北、水之南;龙椅之地：绿色是生命色;中纬度：夏吹东南风、西南风)
14、建筑颜色：红色---象征权利、富贵、尊严、红色镇邪。
15、行销沟通：
1)行销：直销，以最直接的形式来推销产品，是产品信息的载体，有产品传递的真实性和准确性;
2)行销目的：A、将产品信息传递给客户(有清晰、直接);B、拓展信息的传播渠道;
C、增加客户来源;通过传播---接触---来源
3)行销方式：发传单、上门拜访、拦截客户，竞争对手的地方(投资客、经营户)、组织意向客户召开恳谈会议;
4)传达信息内容：A、项目片区的介绍(目前商业状况如交通、车站、公交车)、未来前景和市政规划; B、产品的介绍：业态的介绍、科技含量;项目背景介绍、项目立项、开发、建设等;产品技术参数、面积、配套、装修、环境、道路、电梯、价格的介绍;
5)寻找目标客户的方式：湖南省黄页，寻找生产厂商、代理商、场部、科研单位、查找电话、地址;上网查询、大型的展览会、交易会、目标客户;多家咨询;媒体收集;
6)需要准确的销售工具：名片、楼书、置业手册、价格表、计算工具、政府文件、同事通讯录;
7)信心问题：核心问题，市场能否作活，作大;
16、使用率=实用面积/建筑面积
小高层的使用率小于多层：60-70% 高层的使用率小于小高层：80%以上
写字楼的使用率小于高层：50-60%
17、产权证：土地使用证、房产证(集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租)。
18、第5P：第5个公共意识，注意于健康保护，环保方面。任何货币在保值的前提下，才能实现其价值。
19、绿化：是生态内的非常小的一个方面。
环境：周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。
20、价格：昂贵、便宜
1)加权比较法：在价格上及对手比较加X%或减X%，不超过1;如对方1000元/㎡+1000元/㎡*10%=1100元/㎡;反之1000元/㎡-1000元/㎡*10%=900元/㎡;
2)盈亏平衡法
3)经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容包括：均价、起价(作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼
盘不宜采用低开高走)、最高价(最好的楼层肯定是最高价)、垂直价格(一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差)、价格的可塑性(有品牌价值的空间)、目标价格(自我实现的价格)。
21、价格构成：
1)土地出让金：三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费(了解地质结构);
2)公共基础设施费(统称土地成本);
3)建安成本(土建成本); 4)管理成本(包括营销预算成本);
5)融资成本(利息); 6)税收费用; 7)利润;
22、销控：内部认购：一、定向; 二八理论：好5%、次15%、差80%;
三七理论：好10%、次20%、差70%;
公开销售：用于调节控制销售进度，先销次的，留下一部分好的，用于最后冲刺。
包括：强销期(寻找热销势头)、持销期(也叫调整期，合理安排)、冲刺期、扫尾期。
23、建筑品质：
1)施工方的资质;
2)图纸：设计方案，采光通风是否符合国家规定，规划、设计院进行调查，研究;
3)建筑材料：质量好坏，是否环保产品?
24、怎样才能成为出色的专业人士?
1)爱心; 2)专业知识+营销知识+心理知识+社会学+经济学+法律学
25、金字塔型：
小盘：一般以快打慢，先奇制胜，制造与众不同的特色;
营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销，节省广告费及其它费用。
26、项目定位：了解最大化的消费群体---再了解消费型态---得出需求---市场产品
28、国家标准容积率：
1)别墅1-0.8，一般是0.8; 2)高档小区2-2.5;
3)中档小区3; 4)低档小区4;
一类小区：公共基础设施布局完整，整个环境良好;
二类小区：公共基础设施布局完整，环境不良好;
三类小区：公共基础设施布局不完整，环境差;
国家标准建筑密度:
住宅类型 一类 二类 三类 低层 / 50% / 多层 30% 35% 40%
中高层
高层
25% / 28% 22% 30% 25%
范文四：房地产基础知识100房地产基础知识
1、 房产
是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。
2、地产
是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。
3、房地产
是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利(所有权、管理权、转让权等)。
4、房地产业
是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
5、房地产开发
是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、土地开发
是将“生地”开发成可供使用的土地。
7、 土地的使用年限是如何确定的?
凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。
8、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办?
房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。
9、土地所有权
土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
10、土地使用权的出让
指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
11、土地使用权转让
是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
12、生地
指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。
13、熟地
指三通一平(上水、电、道路通以及场地平整)
七通一平，给水、排水、电通、路通、通讯、通暖气、通天燃气或煤气以及场地平整的条件。
14、期房
是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
15、现房
是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
16、毛坯房
房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
17、商品房
是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。
18、二手房
通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。
19、经济适用房
根据北京市人民政府办公厅京政发【1998】第54号文件，经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅;要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则;布局要符合城市规划的要求;使用功能要满足居民基本生活的需要;建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。
20、房屋的所有权
是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。
21、房屋的占有权
通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。
22、房屋的使用权
是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。
23、房屋的收益权
是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。
24、房屋的处分权
是
所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。
25、房地产交易形式
房地产市场的房地产交易形式主要有两种：地产交易形式与房产交易形式。
26、住宅的“全部产权”
是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。
27、住宅的“部分产权”
是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。
28、建筑物
是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。
29、构筑物
是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水
井、道路、桥梁等。
30、商品房的结构
售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。
31、砖混结构
主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。
32、砖木结构
主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。
33、钢筋混凝土结构
主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。
34、住宅的开间
就是住宅的宽度。
35、住宅的进深
就是指住宅的实际长度。
36、住宅的层高
是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。
37、住宅的净高
是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
38、居住小区总用地
是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。
39、住宅总用地
指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。
40、公建总用地
指小区内部公共建筑占地面积的总和。
41、房屋的基底面积
房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
42、道路、广场用地
指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。
43、庭院、绿化面积
指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。
44、 总建筑面积(平方米)
指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。
45、 住宅的建筑面积
亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。
46、结构面积
是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。
47、使用面积
是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。
48、公用面积
是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往保障生自学成才而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。
49、套内建筑面积
房屋按套(单元)计算的建筑面积为套(单元)门内范围的建筑面积，包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
50、套内墙体面积
是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
51、公用建筑面积
各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套(单元)以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。
52、公用建筑面积的分摊原则是什么?
如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算;如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。
53、哪些公用面积应分摊?
应分摊的公用建筑面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
54、哪些公用面积不能分摊?
不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层;为多栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。
55、套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
56、套内使用面积
指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。
57、套外使用面积
指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。
58、建筑容积率
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
59、 建筑密度
即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
60、绿地率
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
61、绿化率
是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。
62、销售率
指售出的户数占可销的总户数的比例。
63、得房率
指套(单元)内建筑面积与套建筑面积的比率。
64、商住住宅
是SOHO(居家办公)住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。
65、跃层式商品房
是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯
占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。
66、复式商品房
是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。
67、错层式住宅
是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。
68、《商品房预售许可证》
《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。
69、契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。(交易手续费经济适用房减半)
70、公共维修基金
公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。
71、未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》?
未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为
能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。
72、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件?
房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
73、建筑基底面积
是指建筑物首层的建筑面积。
74、建筑间距
75、商品房销售面积
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
76、分摊公用建筑面积的计算方法
分摊公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和
公用建筑面积=整幢建筑的面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积
77、“五证”包括什么?
商品房“五证”包括：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。
78、“二书”
是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书
范文五：房地产基础知识房地产基础知识
一、房地产
“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。它主要是相对于动产而言，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性，正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式。
在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让，土地产权是我国所有，至高无上不可以买卖的。
二、土地的使用年限
住宅用地：70年;商业用地：40年;工业用地：50年。
房地产土地的使用年限是如何确定的?
凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。
土地使用权到期后,提前一年向国土资源局申请继续使用,经批准后交纳一定的土地出让金,房子还是自己的。
三、土地使用权的获取方式
1.通过行政划拨方式取得：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依 法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。公民可以提出划拨国有土地使用权申请。通过划拨的方式获取的土地使用权没有期限的限制，土地使用权人可以无限期的使用。(如：学校、医院、共公事业等。)
2.通过国家出让方式取得：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让的行为，出让的具体办法有协议出让、招标和拍卖三种。公民可以依法作为国有土地使用权的受让人，通过协议、招标或拍卖的方式签订土地使用权出让合同，交纳土地出让金，获得土地使用权。
3.通过房地产转让方式取得：(如买卖、赠与或者其他合法方式)通过土地使用权转让的方法取得国有土地使用权。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权在按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发后，划拨的土地使用权经批准办理了土地使用权出让手续并补交土地使用权出让金后都可以进行转让。公民通过转让的方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
4.通过土地或房地产租赁方式取得：国有土地租赁合同是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同。出租方为国家，代表国家行使出租权的是县级以上人民政府土地管理部门，租赁合同有一定期限，最长不超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。国有土地租赁是国有土地出让方式的一种补充。目前的法律尚不允许以出租的形式进行转让。
土地没有所有权，所有权只归国家，大家的土地都为使用权。出让地就是相当于,我们出资向国家租用土地,一般是70年;划拨地,就是国家拔给当地的土地用于建设公益性住房或是公益事业,可是拔给部队学校等,未收租金(通俗点就是这么理解).所有的商品房都是通过出让的方式获得土地。
四、土地出让金
土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格;也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。但土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。
五、生地与熟地
熟地(净地)是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。
生地(毛地)则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。
三通一平：水通、电通、路通，场地平整。
七通一平：通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指场地平整。
六、拆迁补偿的方式
货币补偿、实物补偿(回迁、搬迁)。
目前较多采用货币补偿方式。
七、房地产成本的构成
每个房地产项目的成本，由以下三部分构成：土地成本(包括土地出让金、拆迁/征地成本、税费及罚款三项组成)、建安成本(包括市政成本、基础成本、结构成本、安装成本及其它)、其它成本(包括财务成本(贷款利息)、税费成本、管理成本三部分)。正常情况下，每个房地产项目的成本构成，可以用下面的公式表示：项目开发成本=土地成本+建安成本+其它成本，其中：其它成本=(土地成本+建安成本)x20%;财务成本=税费成本=其它成本x35%;管理成本=其它成本x30%;不同地区，不同结构(多层、小高层、高层)的项目，建安成本略有差异。
但在正常的毛坯交房标准下，每销售平米的平均建安成本≤2000元;如果是中小城市，由于劳动力便宜、材料标准低，建安成本甚至可以减半。
而土地成本，则有以下规律：招拍挂所得到的土地，肯定要比协议出让的贵很多，但地价和涨幅并不高。
八、产权及房产种类
房产证实行两证分离，即将房产与地产分离办证，房产所有者持有“房屋所有权证”、“土地使用权证”两种证件。
1.房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
2.商品房：商品房是指具有经
营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)
开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才在我国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。但不包括公有房屋、廉租住房、经济适用房等政府对其交易有限制条件的房屋。
3. 商铺的定义：商铺，由“市”演变而来，《说文》将“市”解释为“集中交易之场所”，也就是今日之商铺。唐宋是中国封建社会鼎盛时期。唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心，长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣。北宋商铺和市场是分开的，首都东京(开封)是当时最大的商业中心城市。据历史记载：(东京)东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。《清明上河图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。根据以上对商铺历史的回顾，可以对“商铺”做以下定义，即商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务、感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所;区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车销售店都是规模不等的商品交易场所。
4.经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。
5.使用权房：由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公房。
6.集资房：是改变住房建设由国家和单位包建的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，
拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
集资建房有两种产权;一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。
7.房改房：是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。
8.共有房产：两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
9.现房：现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
10.期房：人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。一般情况下,期房的价格较低,挑选余地较大,但由于是先付款后交房,因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行,而购房合同的履行,不仅受开发商自身经营的影响,还受到许多客观因素的制约。
11.准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
九、价格
价格的种类很多，如均价、起价、开盘价、清盘价等，在此仅介绍其中的两种。
均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。可以
反映一个楼盘整体价格。
价为起价，高层以低楼层的售价作为起价。起价带有一定的欺骗性，并不能真实的反映楼盘的价位。
十、房屋相关专业名词解释
1.总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。
2.总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和。
3.建筑面积：指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑檐、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在2.20米以上的永久性建筑。(建筑物外墙外围所围成的空间的水平面积)
4.套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积构成。
5.共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定的方式在各产权人之间进行分摊。指为业户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和加上个单位与楼宇公共建筑空间之间的分隔及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
6.共有分摊面积：某个产权人在房屋共有面积中所分摊的面积。
7.使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
8.预售面积：俗称楼花面积，指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。
9.房屋的产权面积：系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
10.容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值即项目总建筑面积与项目总用地面积的比值。(容积率：总建筑面积/土地面积)多层容积率一般控制在
1.3以下，小高层的容积率可以达到2左右，高层视情况一般在4或5左右。对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑面积就越多，土地成本就越容易摊薄，利润空间自然就越大。而对于购房者来讲，则正相反，容积率越低，说明楼与楼之间的
空地越大，视野、采光就越好。
(如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0)
11.绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比(绿化率：总绿化面积/土地面积× 100%)。绿化率自然越高越好，一般在35%左右。绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。(如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%)，
12.楼间距：两相邻楼的外墙面距离。建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全，满足必须的日照、采光、通风等要求。按照国家规定(设计规范)以冬至日照时间不低于1小时(房子最底层窗户)为标准。可以用：楼高：楼间距=1：1.2比值计算。按建设部制定的标准，房子室内空间的高度应不低于2.40米，各楼栋之间的距离不小于楼房高度乘以0.70的系数，如果小于这个距离，就会影响室内的采光、通风和居民之间的生活等。
13.得房率：(套内建筑面积/建筑面积× 100%)。套内建筑面积一样的建筑面积不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面积分摊得多，出房率就要低一些。
16.开间:住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。
17.进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。
18.层高：指下层楼地面至上层楼地面的垂直高度。
19.净高：层高减去楼板厚度的净剩值。
20.承重墙：需支承建筑重量和使用荷重的墙休，对房屋会直接产生安全影响的墙体。(在装修过程中不能拆除)
21.地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
22.半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3且不超过1/2者。
23.玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调整装饰手段加以分割，就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
24.“正负零”：指的是主体工程的一个基准面，在主体工程基准面下工程完成，该进行主体地上工程施工的时候，也就是主体工程达到“正负零”。 一般是以地平线为标准，高于地平线为正，低于地下线为负。建筑施工到正负零的时候就表示已经把基础结构施工完了。 通俗说，房子出地面了。
25.绿地面积与绿化面积：绿地面积是植物的根部接触地面的面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。绿化是植物投影面积，、包括植物用地面积、园林的亭子、水池、水塘等用地面积。绿地面积小于绿化面积，花园道路也算在绿化面积之内。
26.建筑密度：具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%)。建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积。
11、建筑面积的测算
1.应分摊的公用面积：包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
2.不能分摊的公用面积：底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层;为了整栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。
封闭式阳台：面积计算100%
敞开式阳台：面积计算50%
阁楼、露台、一楼花园，一般赠送
十二、建筑物的耐久等级分类
一级耐久年限为100年以上，适用于重要的建筑和高层建筑。
二级耐久年限为50-100年，适用于一般性建筑。
三级耐久年限为25-50年，适用于次要的建筑。
四级耐久年限为15年以下，适用于临时建筑。
十三、按建筑物的层数或总高度分类：
住宅按层数分为低层住宅、多层住宅、小高层、高层住宅和超高层住宅五大类
低层住宅为1-3层
多层住宅为4-6层
小高层住宅为7-9层
10层及10层以上为高层住宅
建筑总高度超过100米的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均
称为超高层建筑;
十四、按建筑结构分类
砖木结构、砖混结构、钢筋混疑土结构、钢结构、其他结构
建筑结构是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、粱、楼板、屋架等)组成的体系。
砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材作成。如一幢房屋是木制结
构房架。砖墙、木柱建造的(这类建筑物的层数一般较低，通常在3层以下
砖混结构：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件房地产基础知识300问。采用钢筋混疑土楼板、屋面板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。(这类建筑物的层数一般在6层以下，造价较低，抗震性能差，开间和进深
最全的房地产基础知识
购房作为人生的一件大事，在选择时应特别谨慎，即使谨慎，仍旧挡不住各种买房的陷阱。在购房初时，难免会有一些迷茫，网上铺天盖地的信息，过来人的经验之谈等等，可以作为一种参照，但不可照搬，毕竟每个人购房所考虑的因素不完全相同。那么，该如何选择呢?跟着小编只要掌握了房地产的基础知识，就不怕忽悠。
房地产基础知识
一、现房、期房、准现房
现房就是已经建好，可以直接入住的房子。期房就是还未领到房产证的房子又或者是还在建的房子，需要一段时间才干够领证入住。准现房是介于期房和现房之间，已经封顶离交房时间相对较近的房子。购买现房风险低，可以实地看房，而相对于期房，价格略高。
二、容积率
容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率，对于开发商来说，容积率决定地价利息在房屋中占的比例，对于购房者来说，容积率直接关系到居住的舒适度，容积率越低，居住舒适度就越高。一般情况下高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。
三、绿化率
绿化率和绿地率是两个不同的概念，绿化率全称“绿化覆盖率”是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比，并没有法律和法规依据。绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,是法律法规中明确规定的衡量楼盘绿化状况的国家标准，绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。一般小区的绿地率不能低于30%。
四、得房率
得房率是套内建筑面积与销售面积之比，公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称，与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积，即销售面积。得房率越高越好，得房率高的同时公摊变小，公摊如果太小，生活舒适度会降低，电梯、楼道等面积会变小。高层公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～0.16之间。
五、楼间距
楼间距是指两相邻楼的外墙面距离，分为前后距和左右距。楼间距的大小，之间关系到房屋的采光、通风、隐私、防噪等，其中采光效用最为明显。小区楼与楼之间的距离越大，品质就越高，私密性就越好，采光等方面效用更好。一般情况下，多层(4-6层及以下)与多层建筑间距为6米，多层与高层(12层及以上)为9米，高层与高层之间为13米。
六、赠送面积
买房时大都会有一些面积是赠送的，赠送面积一般分两类：一为阁楼、挑高等空间面积;二是露台、飘窗等外置面积。对于开发商而言，设计这些赠送面积来吸引购房者，而对于购房者来讲，这些赠送面积造价高，要仔细核算清楚，在产权证上没有体现的赠送面积有没有被当做销售面积来计算。
史上最全的房地产基础知识
问：房地产市场的基本知识有哪些?
1、房地产：
是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物，附着物。
2、房地产市场：
是由房地产一级市场(俗称土地市场)、房地产二级市场(俗称楼盘开发)、房地产三级市场(俗称散盘交易)组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。
一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。
二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。
三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权(以房地产证为依据)，然后将该物业的所有权转让给受让方。
3、单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：
A、 商品房 B、非商品房 C、集资房 D、福利房 E、私房
4、从房地产用途来区分可以分为以下几点：
写字楼：1.标准写字楼 2.商住写字楼
住 宅：1.高层住宅(小高层) 2.多层住宅
商 铺：1.临街地铺 2.裙楼商铺
常用词语的解释1、
房地产产权：
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用的土地使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处理的权利。
2、土地类型：
土地按其性质划分为：居住、商住、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资，微利房地产。
3、三通一平：
是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。
4、七通一平：
是指上、下水通、排污通、路通、通讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。
5、土地使用权年限：
是指政府以拍卖，招标，协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准补清地价后继续使用，如果不符和则该土地使用权由政府无偿收回。
居住用地70年;
工业用地50年;
教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;
商业、旅游、娱乐用地40年;
仓储用地50年;
综合或者其他用地50年。
基本参数复式：
区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高);
错层：
户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅;
进深：
一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度);
开间：
住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~3.9m较舒适);
层高：
房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度(2.9m);
净高：
一间房屋内楼板面与屋顶的高度(2.7m);
户型：
根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室;
建筑系数：
“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
与产权有关的概念房屋产权：
泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。
房屋权属登记：
指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。
房地产权登记：
通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。
共有产权：
指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务;后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。
房屋抵押：
产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。
过户：
即更换房屋承租人姓名。
与面积有关的概念建筑面积：
建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积;
公摊面积：
1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积;
2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
商品房销售面积：
商品房销售面积 = 套内建筑面积 分摊公用面积
套内建筑面积：
套内建筑面积 = 套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积
使用面积：
建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。
使用面积系数：
用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。
辅助面积：
建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。
结构建筑面积：
建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。
使用率：
使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%;塔楼75%;写字楼70%;商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。
实用率：
套内建筑面积和住宅面积之比。
套内墙体面积：
公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。
公摊的公用建筑面积：
公摊的公用建筑面积 = 套内面积 × 公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积分摊系数：
公用建筑面积分摊系数 = 公用建筑面积 ÷ 套内建筑面积总和
公用建筑面积：
公用建筑面积 = 整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建筑面积
容积率：
总建筑面积与所用建筑用地面积(总占地面积)之比。
建筑覆盖率：
又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比
绿化率：
指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
绿地率：
指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。
与银行贷款有关的概念按揭：
是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。
按揭所用材料：
1、 身份证复印件;
2、 户口本复印件; 3、 结婚证复印件; 4、 学历证复印件; 5、 收入证明; 6、 购房合同复印件; 7、 营业执照复印件; 8、 三个月的连续税单; 9、 固定资产的发票; 10、 借款申请表。
契税：
指房屋所有权发布转移时，就当事人所定契约按房价一定比例向新的房屋产权人所征收的一次性税费。它是针对房地产产权变动的专门税种，也是购房过程中购房所承受的最大税额的一次税费，根据各地情况不同实行3%~5%的幅度税率，综合优惠后约为房价的1.5%。
与住宅相关的概念公寓式住宅：
相对于独门独院别墅，大多数为高层，每层有若干个可以单独使用的套房，里面一应俱全。
花园式住宅：
一般带有花园、草坪、车库样式为二、三层，特点：建筑密度低，内部居住功能相当完备，装修华丽、富有变化。
双拼：
连拼，叠拼。
商住住房(SOHO)：
Small Office Home Office是住宅观念的延伸，属于住宅。但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，能使居住的同时从事商业活动的居住形式。事业一些小公司，以及依赖网络进行社会活动的人群。
经济适用房：
具有社会保障性质的商品住宅，它具有经济性和适用性。经济性：是指住房价格相对市场价格而言即比市场商品房价格低，能够适应中低收入家庭的承受能力，适用性指住房的设计和建筑标准上强调使用效果，而不是降低标准。
《房地产基础知识》
第一章 房地产开发及投资
房地产开发制度
一、房地产开发的概念
房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。
二、房地产开发的原则
房地产开发应当遵循下列原则
1. 严格执行城市规划原则。
2. 讲求效益的原则。即房地产开发应当将经济效益、社会效益和环境效益有机的结合起来。
3. 全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。
三、土地征用的审批权限
征用下列土地，由国务院批准：
(1)基本农田;
(2)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;
(3)其它土地超过七十公顷的。
征用条款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
四、房地产概念
指土地建筑物及其他地上建筑物包括物质实体和依附于物质实体的各种权益。 房产：建筑在地面上的各种房屋(包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、教育、办公用房等)
地产：是指土地和地下各种基础设施的总称包括供水、供热、供电、供气、排水、排污等地下管线以及地面道路等)
五、房地产分类及权限
一)掌握按用途划分为以下房地产类型
1、住房地产;
2、商业房地产;
3、工业仓储房地产;
4、办公房地产。
住房地产的几种类型：
北京：
1、普通住宅：原则满足于住宅小区容积率1.0以上单套建筑面积为120㎡以下，实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。各省、自治区、直辖市根据实际情况制定本地区享受优惠政策普通住宅的具体标准，向上比例浮动不得超过上述标准的20%(指房价和容积率)。不符合上述条件的住宅为普通住宅(北京市标准)容积率0.1以上(含0.1)单套面积不得超过140㎡。成交价格是同级别土地上的住房平均交易价格的1.2倍以下。
2、首次上市交易的：已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房视同普通住房。
3、经济试用房：是以中低收入家庭住房困难户为供应对象。并按国家住宅建设标准建设的普通住宅。是以微利价出售给广大中低收入家庭。有社会保障性质的商品住宅具有经济性和适用性的特点。
4、城镇廉租住房：是指政府在住房领域实施社会保障职能向具有本市非农业长住户口的最低收入家庭和其他需要保障的特殊的家庭提供的租金补贴或者以低价租金配租的具有社会保障性质的普通住宅。
二)所有权、使用权、抵押权等房地产权利类型
1、房屋所有权：房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。(小产权)
2、土地使用权：以开发利用生产、经营、社会公益事业为目的地在国家所有或者集体所有的土地上营造建筑物或者其它附着物并进行占有、使用、收益的权利。
3、抵押权：是指债务人或者第三人以其合法的财产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保。当债务人不依法履行债务时，债权人有依法从该低押财产的价值中优先接受请偿的权利。
六、国有土地使用权
土地所有制类型及土地划拨、有偿使用方式
1、所有制：A、全民所有制(国有制);B、劳动群众集体所有制。
2、土地划拨、有偿使用的方式：住宅70年 商业40年 办公50年。
注：国家实行土地有偿有限期限使用制度除了国家核准的划拨土地以外/凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件进行市场交易的，均实行有偿有限期使用。
土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准在土地使用者缴纳补偿安置等费用后，将该幅土地交付其使用。或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。以划拨的方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
国有土地使用权出让：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
国有土地出让的方式：招标出让国有土地使用权是指市县人民政府、土地行政主管部门发布招标公告邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标 结果，确定土地使用者的行为。
拍卖出让国有土地使用权：出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
协议出让国有土地使用权(拆迁、地铁、铁路之类专用)：出让人与选定的受让房磋商用地条件和价款。达成协议并签定土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。 挂牌出让国有土地使用权：是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限，将拟出让。
房地产综合开发流程
1、房地产开发项目策划环节
主要目的是决定投资开发的对象。
2、房地产开发的前期工作
主要目的是为开工建设做好准备。
3、房地产开发项目的建设管理
主要目的是保证按期、按质、按量、节约、安全地完成房地产开发项目的建设。
4、房地产开发项目的经营工作
主要目的是找到客户，实现房地产开发项目的价值。
5、房地产开发项目后评价环节
主要目的是弄清此项目的盈亏数目及其原因弄清项目的综合效益如何。
房地产投资
地产投资是指投资者将资本投入到房地产业以期在将来获得不确定的收益，就是将资金用于房地产开发经营中的行为。
特点：1、投资成本高2、投资回收期长3、投资风险大4、收益性好
一、储蓄和投资的比较
二、不同类型房地产销售收益不同，影响因素也不同
1、花园公寓影响因素：销售时机
2、写字楼影响因素：地段
3、商店：商圈、楼层、朝向、临街状态等
4、住宅：质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等
5、旅馆、酒店：地段
三、(年)投资回报率：(年)回报/实投资本×100%
净回报(20年)：(月租-月供)×12×20+总投资本-实投资本
资金使用率(20年)净回报/实投资本×100%
房地产投资及开发建设程序
1、企业注册
2、立项审批
3、项目建议书批准之后向城市规划管理部门申请建设用地选址
4、在向计委、建委报可行性研究报告之前须与市供电局、市政工程局共同确定“四源”(供水、供热、供气及排污)供应的可行性。
5、在办理建设用地选址的同时向计委、建委申请可行性研究如报告审批。同时提交项目建议书及批准文件。
6、建设用地选址批准之后向城市规划管理部门申请办理建设用地规划许可证。
7、向土地管理部门办理建设用地批准书。
8、申请建设用地批准书的同时向城市规划部门申请建设工程规划设计条件，并预交50%的建设工程规划许可证执照费。
9、依法取得土地使用权，领取国有土地使用证。
10、领取房地产开发手册。房地产开发企业应将有关内容如实填入手册，每半年按项目各实施阶段送主管部门验核。
11、领取拆迁证办理拆迁工作。
12、向城市规划管理部门申请审定规划设计方案。
13、向城市规划管理部门办理建设工程规划许可证，交纳执照费。
14、与四源程序供应主管部门签订提出供四源的协议。
15、到建委办理建设工程开工手续领取开工证。
16、持开工证到市政有关部门缴纳四源建设费和其他费用。
17、到招投标办公室办理建设工程施工招标投标手续。
18、申请办理商品房销预售许可证。
房地产交易制度
一、 商品房预售的概念
商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，有承购人支付定金或房价款的行为。
二、商品房预售的条件
第一，已交付全部土地使用权出让金取得土地使用权证书;
第二，持有建设工程规划许可证;
第三，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上并已确定施工进度和竣工交付日期;
第四、县级以上人民政府房地产管理部门办理预售证可证明。
第二章 建筑基础知识
专业名词
1、规划用地：规划批准的可以使用的土地。
2、建筑率：建筑物占地面积与规划用地面积之比。
3、绿化率：绿化用地与规划用地面积之比。
4、道路用地：规划区域内道路的占地面积。
5、容积率：规划区域内总建筑面积与规划用地面积之比。
6、建筑面积：按比率计算的包括墙体、阳台、雨蓬在内的建筑物的总面积。
7、使用面积：一个使用单位扣去墙体面积之后剩余的净面积。
8、面积使用率：使用面积总和与建筑面积之比一个使用单位的使用面积与一个使用单位的建筑面积加上该使用单位的分摊面积之比。
9、层高:本层楼地面距上层楼地面之间的距离。
10、净高：房间内地面到顶棚之间的距离。
11、一二墙(120mm)：指墙体的厚度120mm(半砖墙)，一般用于室内非承重的内隔。
12、二四墙(240mm)：指墙体的厚度240mm (一砖墙)，室外市内的承重墙。
13、三七墙(370mm)：指墙体的厚度370mm(一砖半墙)，用于基础和一层或北方室外墙。
14、砖混结构：由砖砌体，由混凝土圈梁及构造柱构造的建筑物。主要由砖砌体承重，适用于一至七层多层房屋，工期短，造价低，土地利用率低。
15、框架结构：由现浇混凝土框架柱及梁承重的结构体系适用于8-15层。造价较高，房间布置比较灵活，土地利用率较高，抗震性能较差，相对于剪力墙结构。
16、剪力墙结构：竖向承重结构全部由纵横钢筋混疑土结构组成。适用于15-30层高层
建筑造价高，房间布置受约束，抗震性能非常好。
17、框架剪力墙混合结构：由框架柱和剪力墙复合组成适用于12-24层建筑，平面布置比较灵活，土地利用率高，抗震好。
18、开间：两条横向定位轴位线之间的距离。横向指建筑物的宽度方向。
19、进深：两条纵向定位轴线之间的距离。纵向指建筑物长度方向。
20、总建筑面积：指小区内所有建筑物的长度、宽度外包围尺寸的乘积再乘以尺寸的总和。
21、建筑面积：指建筑物外围所围成的空间水平面积。
22、共用面积：指住宅楼内为住户方便出入、正常交往、保障生活设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、楼层间、厅等所占面积的总和。
23、套内使用面积：指主要使用房间和辅助合用房间的净面积。
24、套内墙体面积：共用墙墙体水平投影面积的一半加上公用墙墙体水平投影的面积。
25、阳台建筑面积：封闭式阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积。非封闭式阳台，按其底板水平投影剧院面积的一半计算建筑面积。
26、面积计算公式
销售面积=套内建筑面积+分摊的公用
建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
容积率=总建筑面积/总占地面积
绿化率=绿化占地面积/总占地面积
建筑密度=建筑物占地面积/总占地面积
使用率=使用面积/建筑面积
27、七通一平：指基本建设中前期工作的通道、通自来水、通电、通排水、热力、通排洪、通电讯、通煤气管道及平整土地等的基础建设。
28、八通一平：指第三产业建设工程在建筑安装工程施工前应完成的煤气、热力、电力、电讯、上水、下水、雨水、道路通及场地平整这些建设准备工作。
29、三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。
30、大配套：指适用于居住区级区域或居住小区级区域的公共建筑和市政设施的配套。
31、外墙：指位于房屋四周的墙体。
32、产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权限能力。
33、红线：指在地形地图上划分建筑用地和道路用地的界线以标明其合法的位置和范围。因一般以红线来表示，故称“红线”。
34、防潮层：一般设在室外地坪标高之上室内地坪标高之下。
35、防风柱：指支承房屋山墙以承受风荷载的柱子。
36、防水层：为了防止雨水进入屋面，地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面及墙面等而设的材料层。
37、防水材料：主要是沥青及其制品，沥青是一种有机胶结材料，为有机化合物的复杂混合物，它具有良好的粘结性、塑性、不透水性及耐化学侵蚀性并能低抗大气的风化作用，在建筑工程上主要用于屋面及地下屋防水，道路路面等。
38、联排式住宅：将许多独户住宅成排拼接，每户有单独的出入口或独立的院落形成的联排式住宅。
39、标高：一般地图上标记的地面点高程。有时作“高称”。
40、四源费：建设项目需外部供应自来水、热力、天然气、排放污。
41、物业管理：利用现代管理科学和先进的维护技术以经济手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务。使物业发挥最大的使用效益和经济效益。
42、分质供水：管道分质供水是将优质饮用水(纯净水)通过专业输送管道(新型管材替
带镀锌钢管)直接入户。设两条管道分别供应生活用水和优质饮用水彻底解决了水质差及二次污染问题，优质饮用水和日常生活用水分管道供应是和国际接轨的新举措。
43、单元住宅：指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房、厕所等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。
44、公寓式住宅：公寓住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。
公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内有若干单元独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。
45、跃层式住宅：指住宅占有上下两楼面卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。 优点：
A、每户都有较大的采光面通风较好。
B、户内居住面积和辅助面积较大。
C、布局紧凑功能明确相互干扰较小。
46、复式住宅：一般是指每套住宅在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式住宅3.3米，而一般跃层为5.6米)，其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设有起居室高2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。
基础知识
一、 房屋建筑分类
1、 按使用性质划分
建筑物的实用性质又称为功能要求，具体可以划分为以下几种类型：
A、生产性建筑
1)工业建筑：指各类生产用房和为生产服务的附属用房。如单层、多层工业厂房。
2)农业建筑：指各类供农业生产使用的房屋。如种子库等。
B、非生产性建筑
非生产性建筑又叫民用建筑，可以分为：
1)居住建筑：如住宅、学生宿舍、招待所。
2)公共建筑：如办公、科教、文体、广播、医疗、商业、邮电、 交通和其他建筑等。
2、结构类型划分
结构类型是以建筑的承重结构或构件所选用材料与制作方式、传力方式的不同而划分，一般分为四种。
A、砖混结构：这种结构的竖向承重构件是砖墙，水平承重构件为钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架墙体只起围护和分隔作用。这种结构空间划分灵活可以用于多层和高层建筑中。
B、框架结构：这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架墙体只起围护和分隔作用。这种结构空间划分灵活，可以用于多层和高层建筑中。
C、混凝土板墙结构：这种结构的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，施工时可以在现场浇注，通常被称为大模建筑，也可在工厂预制，现场吊装，通常被称为大板建筑。这种结构可以用于多层和高层建筑。
D、间架结构：它包括悬索结构，壳体结构，折板结构，拱结构等形式。这种结构多用于大跨度的公共建筑中。如体育馆、大剧院、航空港等。
3、按照建筑物层数或高度划分
建筑层数是房屋的实际层竖的控制指标但多与建筑总高度共同考虑。
A、住宅建筑的1-3层为低层：4-6层为多层;7-9层为小高层;10层以上为高层。
B、公共建筑及综合性建筑高度超过24m为高层建筑，低于24m为多层建筑。
C、建筑总高度超过100m时，不论其是居住建筑或公共建筑均为超高层建筑。
D、联合国经济事务部于1974年针对当时世界高层建筑的发展情况，把高层建筑划分为四种类型。
1)低高层建筑层数为9-16层建筑总高度为50m以下的建筑物。
2)中高层建筑层数为17-25层建筑总高度为50-75m的建筑物。
3)高高层建筑层数为26-40层建筑总高度为75-100m建筑物。
4)超高层建筑层数为40层建筑总高度为100m以上的建筑物。
4、按照施工方法划分
施工方法是指建造房屋所采用的方法它可以划分为以下三种形式：
A、现浇、现砌式：这种施工方法是指主要构件在施工现场砌筑(砖墙等)或浇注(钢筋混凝土构件等)。
B、预制装配式：这种施工方法是指主要构件均在工厂预制，施工现场进行装配。
C、现浇现砌，部分预制装配：这种施工方法是一部分构件在现场浇注或砌注，一部分构件为预制装配。
二、面积的计算原则
1、商品房按“套”或“单元”出售，计算如下：
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套内使用空间周围维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种;共用墙指商品房各套之间
分隔墙、套与共用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)。共用墙壁墙体等水平投影面积的一半计入户内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影面积全部计入户内墙体面积。
2、阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规定》进行计算：
1)封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积;
2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;
3)凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积;
4)半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;
3、面积的分摊原则：
商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位，分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。
为整幢商品房服务的公用建筑面积由该幢楼各套商品房公摊为局部范围服务的公用建筑面积由受益的各套商品房分摊。
多次分摊建筑面积的分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积之和。 公用建筑面积分摊后不划分各套商品房分摊的建筑的墙体部位但任何人不得侵占或改变原计划的使用功能。
4、可分摊的公用建筑面积
大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压器、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的设备用房。
套与公用建筑空间之间的分隔及外墙包括山墙墙体面积水平投影面积的一半。
5、不应计入的公用建筑空间
1)仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。
2)售房单位自营、自用的房屋。
3)为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。
6、分摊的公用建筑面积的计算方法
公用建筑分摊公系数=套内建筑面积╳公用建筑面积分摊系数
公用建筑分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和
公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积
任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间(包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积)原始设计的使用功能。
7、建筑面积的范围
1)突出墙面的构件配剪和艺术装饰，如：柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。
2)检修、消防等用的室外爬梯。
3)层高在2.2米以内技术层。
4)构筑物，如：独立烟囱、烟道、水塔、贮油(水)池、贮仓、圆库、地下人防干、支线等。
5)建筑物以内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
6)有围护结构的屋顶水箱。舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
7)单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间，层高中低于2.2米的深基础下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。
8、建筑高度：指建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度应符合下列规定：
1)烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建设高度。
2)楼梯间电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的20%且高度不超过4米的不计入建筑高度。
3)建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时按坡顶高度一半处至室外地平面计算建筑高度。
第三章 房地产知识基础知识
1、五证：
国有土地使用证：本证是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金获得了一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。
建设用地规划许可证：经城市规划行主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。
建设工程规划许可证：是确认有关建设活动的合法地位保证有关建设单位个人的合法权益，证明有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;
建设工程开工证：本证是建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准性证件。 商品房销(预)售许可证：本证是房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。
2、两书
——商品房使用说明书：《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：
①开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位
②结构类型;
③装修、装饰注意事项;
④上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;
⑤有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;
⑥门、窗类型，使用注意事项;
⑦配电负荷;
⑧承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;
⑨其他需说明的问题。
住宅中配置的设备、设施生产厂家另有使用说明书的应附于《住宅使用说明书》中。
——商品房质量保证书：是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。
①工程质量监督部门核验的质量等级;
②地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;
③正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;地面空鼓开裂、大面积起沙1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其它部位、部件的保修期限由房地产开发企业与用户自行约定。
3、商业贷款(银行按揭)：满足银行贷款资格的购房者向贷款银行贷款并将自己拥有产权的房屋向贷款银行抵押的行为。
4、公积金贷款：缴存住房公积金的购房者向银行提出公积金贷款申请，并将所购房屋向贷
款银行抵押的行为。
5、组合贷款：缴存公积金的职工购房时，既申请公积金贷款申请，同时又获得商业贷款并将拥有的产权房屋向贷款银行抵押的行为。
6、经济适用房：以中低收入家庭住房困难户为供应对象，按照国家住宅建设标准建设，得到国家政策扶持的普通住宅。
7、商品房：指按市场价购买的房屋，有合法的完全产权，分为内销和外销。
8、商品房价格由什么构成?
由三部分组成：①成本：包括征地费、拆迁安置补偿费、土地出让金、建筑前期费及建筑安装费，包括勘察设计费、配套设施费、建设工程施工费、材料费和人工费、管理费等; ②税金;③利润。
9、商品房与经济适用房的区别：
10、板楼和塔楼的优缺点：
11、商品房销售有哪几种类型，现房销售和商品房预售有什么不同?
目前，商品房销售分现房销售和期房销售两种。按2000年年底出台的最新规定，现房销售，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的将不再办理商品房销售许可证，己经竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋的所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证。
商品房预售是指房地发开发企业与购房者约定，由购房人交定金或预付款，而在未来的一定日期拥有的现房的房产交易行为。
12、什么是房屋的产权?
以房地产为标的产权，称为房地产产权。产权的体现方式是全国统一颁发的房屋权属证书。国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门、单位制作的房屋权属证书无效不受国家法律保护。
13、与房改房、商品房相比，经济适用住房的产权与它们有何不同?
居民个人购买的经济适用住房产权归个人。房屋产权分四个部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与房改房、商品房相比经济适用住房的产权只在收益权上与它们不同：
法律法规
1、“定金”与“订金”的区别在哪?“订”字是表达意向的意思，不能真正约束买卖工作，确保完成交易过程;而“定”字是确定的意思是买卖双方以此为担保，按约定完成交易一旦一方违背约定，按其责任，没收定金或双倍返还且承担相关责任。
2、取得《房屋所有权证》的购房者，可以受到国家法律的哪些保护?
《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。取得合法所有权的房屋所有人，可依法对自己的房屋行使占有、使用、收益和外分的权利。房屋可以买卖、租赁、赠与、交换、分拆、继承、遇到建设搬迁时可以得到补偿，凡妨害所有权人对其所有房屋占有、使用、收益和处分权利的都是对所有权人的侵犯。
3、商品房预售登记后，购房人要求更名，应如何办理?
商品房预售登记后，购房人要求更名的，根据继承权的亲属关系，可在预售契约上更名。办理时应出具经公证的亲属关系证明，其他不具亲属关系的应按预售转让程序办事。
4、经济适用住房的物业管理费标准是多少?
按有关规定，经济适用住房公共性物业管理服务费为0.05元/平方米(月)
绿化率超过
30%的。为0.52元/平方米(月)，由产权人交纳。服务范围包括公共的保洁、保安、绿地养护、化粪池清淘，房屋及小区公共设施的日常维护。如果是多层住宅，产权人还需要交纳电梯费、高压水泵的运行维护费，费用为0.47-0.56元/平方米(月)。房屋自用部位的维修费用标准由产权人和物业管理企业协商议定，并由产权人个人负担。
5、产权登记用未成年人的名字，该如何办理?
购房人只须做个公证就可以证明办理购房手续的是这位未成年人监护人就可以办理。
6、房地产抵押后，房屋产权证和土地使用权证由谁保管?
房地抵押需到房地产登记部门进行房地产抵押登记抵押人所持有的房屋所有权证和土地使用证对抵押情况进行记载后，仍由抵押人持有，抵押权人持有房地产登记部门颁发的《房屋他项权证》和《国有土地他项权证》。
7、购买一套商品房住宅、底商需要哪些费用?
购买一套商品住房费用由以下四部分组成：
(1)房价款;
(2)税费;
①契税：住宅为房款的1.5%或3%(交1.5%必须符合三个条件：1、容积率大于等于1.0。
2、面积小于140平方米。3、成交价为当地平均成交价1.2倍以下)底商为房款的3%。 ②印花税：买卖双方各缴纳房款的0.5‰。
③公共维修基金：购房款的2%。
办理贷款，还要交律师费和保险费或评估费等。在申办产权证过程中
①登记费，每建筑平方米0.3元。
②房屋所有权工本费，每证收费4元。
③印花贴税，每件5元。
(3)物业管理费：按相关规定收取。
(4)供暖费：采用热力供暖，24元/建筑平方米，每个供暖季，采用燃煤锅炉集中供暖，16-18元/建筑平方米，每个供暖季;采用烧天然气锅炉集中供暖，30元/建筑平方米，每个供暖季;(具体项目不同，也不太一样)。
8、工行办理个人住房贷款时需要缴纳哪些费用?
从北京市各商业银行目前提供的个人住房担保贷款(又称商业性贷款)、个人住房担保委托贷款(又称政策性贷款)、个人住房组合贷款这三种方式来看，办理个人住房贷款可能发生的费用可以用一个简单的公式来表示。
即：个人住房贷款涉及的费用=律师费+保险费+抵押登记费
上面列出的公式严格来说并不准确(因具体情况不同，办理个人住房贷款涉及的费用也不尽相同)。
①评估费
建设银行个人住房贷款中规定：新建商品房的个人住房贷款不需支付评估费;利用公积金政策性贷款的申请人签定购房合同后，需要支付评估费用。一般安居房和按房改政策出售的房屋不需支付评估资，如果按照要求必须评估，则其费用按500元计收。(注：经济适用住房的评估费为500元)
②律师费
办理商业性贷款时，银行委托律师事务所或公证部门对借款人进行资格认证，律师事务所按申请贷款额的2.5‰向贷款人一次性收取法律服务费，每单最低额度为100元(具体项目收费不完全相同);办理政策性贷款时不需支付律师费;如果属组合贷款的，商业资金部分按商业性贷款办法收取。
③保险费
由于我国目前尚未成立个人信用制度，个人资信难以调查，为了保证贷款的安全偿还借款人必须提供担保。
房屋财产保险=总房款×保险费率(由承保范围决定)
④低押登记费200元
9、商贷中的保证担保由开发商提供
银行商业贷款准许借款人贷款购房的项目都是与银行签了协议的开发商的项目，在协议中一般有规定，开发商须为在银行商业贷款买住房的借款人提供保证担保，所以一般用银行商业贷款购买商品房开发商都同意为贷款人提供保证。而住房公积金贷款则没有规定要与开发商签订协议，有其他方式供贷款人选择，即用住房公积金贷款购买商品房，开发商可以给提供保证，也可以不提供保证。开发商不提供保证的，借款人可以找自己单位或其他单位为自己的贷款做保证或购买综合保险。
10、北京市个人住房公积金贷款操作总流程如下
提供咨询→受理申请→贷前调查→贷款审批→贷款发放→贷后管理→贷款回收 北京市个人住房公积金贷款操作流程：
①资金管理中心向银行出具贷款委托书
②借款人向当地资金管理中心提出申请
③贷款审批
④贷款发放签订合同
⑤借款的回收
⑥贷后管理
11、申请住房商业贷款的程序：
A、与开发商签订了《北京市内(外)销商品房预售契约》并支付了20%以上的房款。
B、去房管部门办理预售登记后填写借款申请及借款合同并向律师递交有效文件; ①身份证复印件(夫妻双方)
②结婚证、学历、购房合同、付款发票复印件
③收入证明
④加盖公章营业执照副本复印件(所在单位出)
⑤其他资产(存款、股票、车、债券等)证明复印件
⑥兼职收入复印件及加盖公章的营业执照复印件(兼职单位出)
⑦借款申请表2份
⑧4-5份借款合同
⑨非本市户口须提交暂住证复印件。
C、经银行批准后与银行签订借款手续。买方交保费办理收押手续
D、借款人开户
11、申请公金贷款的条件
1)本地缴纳公积金连续六个月或累计达到十二个月。
2)没有正在还款的用公积金购买的房屋。
3)申请人年龄加上申请年限，男不超过65岁、女不超过60岁。
4)个人公积金贷款上限额是30万
个人公积金贷款月还款的上限额≤申请人每月缴存数额÷缴存比例-400元的每月最纸生活标准。
12、如何办理商品房预售、预购登记手续?
买卖双方签订《商品房买卖合同》后30日内办理预售、预约登记手续。根据开发商
的不同属性，需到市房地局或区、县房地局办理。买卖双方要携带全部预售契约一并到场就买方而言应提交以下资料：
①本市居民身份证原件及其复印件
②本市户口簿及其复印件若是委托他人办理的还应当出示委托人的身份证及有效的委托书。其中以下商品房买卖需到北京市房地局办理预售、预购登记手续;
1、中央、市属房地产开发企业预售内销商品房买卖双方应到市房地局办理预售、预购登记手续;
2、外销商品房的买卖方须到北京市房地局市场处办理预售、预购登记手续;
3、在京部队等购买内销商品房到市房地局办理预售、预购登记手续;
定金与订金的区别在哪?
“订”字是表达意向的意思不能真正约束买卖双方确保完成交易过程而“定”是确定的意思，是买卖双方以此为担保，从而完成交易，一旦一方违背约定，究其责任，没收定金或双倍返还而且承担全部责任。
房地产基础知识
1、 房产的概念及分类，年限——概念：有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活，学习，工作，娱乐，居住和储藏物品的场所。分类：a住宅建筑物可细分为普通住宅，高级公寓和花园别墅等，土地使用年限为70年，b生产用房指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋，50年，c办公用房指政府行政部门，事业部门，社会团体和企业公司处理日常事务和从事社会经济活动的房屋，属于科技、教育、文化、卫生、体育的办公用房为50年，属于商业写字楼的办公用房为40年，d其他楼宇中属综合用地的为50年
2、 土地所有权的划分及解释——土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、
收益和处分的权利。分为国有土地和集体土地，国有土地指属于国家所有即全民所有的土地，国家
是国有土地所有权的唯一主体，用地单位和个人对国有土地只有使用权，没有所有权。集体土地指
属于农村居民集体经济组织所有的土地，其主体是农村居民集体经济组织。根据《中华人民共和国
土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除法律规定属国家所有的以外，属农民集体所
有。宅基地，自留地和自留山属农民集体所有。
3、 好户型共识通则——1节约土地的户型，2节能型户型，3降低公摊面积，4具有一定的市场竞争
力，5适当的技术创新，6套内高使用率，7功能分区明确，8良好的通风、采光、景观视线，9一
定的仓储空间，10空间功能的可变性，11完善的功能房间
好户型共识原则——1动静分区，2干湿分区，3保护私密性，4主次分开，5通风采光好，6重视
户型的保温、抗震、具有良好的结构体系。
4、 五证——国有土地使用证，建设用地规划许可证及其附件，建设工程规划许可证及其附件，建设工
程施工许可证，商品房销售许可证
5、 剪力墙结构的优点在于无梁无柱，便于居家布置和装饰，缺点在于有剪力墙的地方不能敲掉，因此
不利于功能的变换和组合，一旦某种房型滞销，就没有挽回的余地，剪力墙结构适合住宅。
框架结构住宅，指钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预热的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭
石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。框架结构的优点在于分割方便，缺点在于有悬梁和
柱角，不利于居家布置与装饰，因此这种结构最多用于办公楼和商场。
6、 建设工程工期——指开工到建成的时间，按照建筑层数不同而有所差异，配套工程期难估计
A多层：8—12个月 B小高层：12—18个月 C高层：18—24个月
7、 板式，点式，复式、跃式——复式住宅指每户两层，室内有垂直交通楼梯的住宅，一般建在单元式
住宅的首层或顶层，利用地面或屋面为产品增加室外活动空间，售价比普通住宅较高。
跃式住宅有的地方和复式一个概念，也有另一种住宅，各功能区域地面之间有2到3个踏步的高
差，形成对室内空间的不同划分，也称为跃式住宅。 板式楼是一梯两户“一”字型住宅，在北方普遍，优点1建筑上很少利用“开口”作为通风采光，有节能保温效果。2因建筑方正，南北空气对流，通风效果好。3采光面南向布置，每户具有较好的日照。多为北方人所喜欢。缺点：1土地利用率低，没有一梯多户的单元式住宅经济，2公摊面积大，3设计小户型难度大。点式楼一般是指多个套型构成的单元独立，因为没有左右单元拼接，故称点式楼。其特点为土地利用率低，具有良好的景观视线组织，通风采光好，一般在规划上布置在不规则的用地内，或利用点式住宅活跃群体建筑景观。也称塔楼，售价高于连排的单元式住宅。
8、 期房——指开发商从取得商品房预售证开始至取得房地产权证大证止，这一期间的商品房称为期
房。消费者这期间购买应签署预售合同。现房——指开发商已经办妥房地产权大证的商品房，购买签署出售合同。准现房——指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已出现，房型，楼间距等重要因素已一目了然，工程正在处于内部装修和进行配套施工阶段的房屋。
9、 建筑面积：指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，多、高层住宅的建筑面积则是各层建筑面积
之和。包括房屋居住的可用面积，墙体柱体占地面积，楼梯走道面积，其他公摊面积等。
10、 使用面积：各层平面中直接供住户生活使用的净面积总和。可直接反应住宅的使用状况。
11、 公用面积：为住户出入方便，正常交往，保障生活所设置的公共走廊，楼梯，电梯间，水箱间等所
占面积的总和。
12、 公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积包括1电梯井，楼梯间，垃圾道，变电室，设备室，公共门
厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。2各单元与楼宇公共建筑空间之间的分割以及外墙墙体水平投影面积的50%。
13、 销售面积，指商品房按套或单元出售时，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应
分摊的共有建筑面积之和。
14、 公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和
1房地产的概念：是房产和地产的总称，其在物质上指由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的，在经济学上成为不动产。
2地产的概念：指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作和生活需要的土地资产。
3土地所有权：
概念：土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。 划分：a国有土地是指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位和个人对国有土地只有使用权，没有所有权。b集体土地指属于农村居民集体经济组织所有的土地，农村居民集体经济组织是集体土地所有权的主体。
4房产的分类：
a住宅建筑物(普通住宅、高级公寓和花园别墅等)
b生产用房(指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。厂房、仓库、实验室等) c办公用房(指政府行政部门，事业部门，社会团体和企业公司处理日常事
务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼)
d其他楼宇(如外国驻华机构，宗教用房等)
5房产所有权的划分
a占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。
b使用权：按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们的生产和生活需要。
C收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如租金等。
d处分权：决定财产事实上和法律上存在的形式和运动方向的权能，只有所有人才有处分权。
6集体用地：根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。
7土地使用权出让年限：根据某城市《土地使用权出让条例》
a居住用地70年，
b工业用地，c教育、科技、文化、卫生、体育用地，d综合或其他用地50年
e商业、旅游、娱乐用地40年
f加油加气站用地20年
8建筑密度=建设用地范围内所有建筑物基底面积之和/建设用地面积
9绿地率=建设用地范围内各类绿地面积之和/建设用地面积
10容积率=项目用地范围内的总建筑面积/总用地面积
11套内使用面积系数=套内使用面积/套内建筑面积+公摊面积
12得房率=住宅净使用面积/销售面积
13建筑工程中的两证一书：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《项目选址意见书》
14销售中的五证：错误!未找到引用源。国有土地使用证，错误!未找到引用源。建设用地规划许可证及其附件，错误!未找到引用源。建设工程规划许可证及其附件， 错误!未找到引用源。建设工程施工许可证，错误!未找到引用源。商品房销售许可证，两书：住宅质量保证书和住宅使用说明书
15商品房：指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋。分为内销房和外销房。
16经济适用住房：指根据国家经济适用房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般采用行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定什么是商品住宅房，商住房、商业房?
17复式住宅：指每户两层、有室内垂直交通楼梯的住宅，一般建设在首层或顶层，利用地面或屋面为产品增加室外活动空间，售价高。跃式住宅有时同复式一个含义，也有些因各功能区域间的地面有2.3个踏步高差，形成对室内空间的不同划分，也成为跃式。
18产权式酒店公寓：指由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店的每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。
19 DM——邮寄用的广告用品 MP——报纸广告
POP——户外看板 CP——电视广告
MG——杂志广告 SP——销售时，促使客户购买的假语言假动作 20 多层——4至6层不带电梯的住宅
小高层——7至11层带一部电梯的住宅
中高层——12至17层带电梯并中有一部疏散楼梯的住宅
大高层——18至33层带有消防电梯和两部消防流体的高层住宅，国家对于高层按消防耐火等级的划分，一般分为一类高层和二类高层。
21 板式楼是指“一梯两户”一字型住宅，在北方较为普遍，第一，建筑很少利用“开口”作为通风采光，具有较好的节能保温效果。第二，因建筑方正，南北空气对流，具有很好的通风效果。第三，主要采光面南向布置，每户具有较好的日照，在北方为大多数人所喜欢。
但板式楼徒弟利用率低，大规模开发没有一梯多户的单元住宅经济。另外，由于每户2~3户，楼梯分摊给每户的面积较大，设计较小户型难度较大。
单元式住宅，是每层利用楼梯和公共前厅或过道联通，一梯多户并且可以拼接的多层或高层住宅。因其利用在建筑外墙开口解决内部套型的通风和采光，所以布局形式灵活，可以较好的组织视线景观。因其土地利用率高，可以较好的解决通风和采光问题，在南方采用较多。但是单元式住宅节能系数低。
点式楼一般是指多个套型构成的单元独立，因为没有左右单元拼接，故称点式楼。其特点为土地利用率低，具有良好的景观视线组织，通风采光较好，一般在规划上不知在不规则的用地内或利用点式住宅活跃群体建筑景观。故此，点式楼也称塔楼，售价高于连排的单元式住宅。
22 建筑面积：指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多，高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊等。
23 使用面积：指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。可直观的反应住宅的使用状况。 24 公用面积：指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。
25 公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。(2)各单元与楼宇公共建筑空间之间的分割以及外围外墙体水平投影面积的50%。
26 共有建筑面积分摊系数：整幢建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套套内建筑面积之和的比值。 27 实用面积 = 建筑面积-公摊面积
28居住面积：住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和，除去墙、柱等结构面积。 29 销售面积：指商品房按套或单元出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。
30开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。一自然间的宽度称为开间。3.0-3.9米，砖混不超过3.3米
31进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。净深大可节约用地，但为保证住宅的采光和通风条件，一般进深限定在5米左右。
32层高：指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度叫层高，包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。
房产的概念及分类，年限:有墙面和立体结构，可供人们在其中工作生活学习娱乐居住和储藏物品的场所，一住宅建筑物，包括普通住宅，高级公寓，花园别墅。二生产用房指社会各类物质生产部门作为基本生产要素而使用的房屋。三办公用房指政府行政部门，事业部门，社会团体，企业公司等用来处理日常事务和从事社会经济活动的场所。四其他楼宇，外国驻华使馆用房，宗教用房等。
土地所有权的划分及解释：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有，使用，收益和处理的权利。分为国有土地和集体土地，国有土地指属于国家即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，任何用人单位和个人只有使用权没有所有权。集体土地指属农村居民集体经济组织所有的土地，其主体是农村居民集体经济组织。
中国人民共和国土体管理法第八条规定，农村和城市郊区的土地，除法律规定属国家所有的以外，属于农民集体所有，包括自留地，自留山和宅基地。
好户型共识通则：1节能型户型，2节约土地型户型 3有一定的市场竞争力，4适当的技术创新5完善的功能房间6一定的仓储空间7良好的通风、采光，景观视线8功能空间的可变性9降低公摊面积10功能分区明确11套内高使用率
好户型共识原则：1、动静分区，2干湿分区，3主次分开4保护私密性5通风采光好6重视户型的保温抗震，有良好的结构体系
五证：国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，商品房销售许可证
剪力墙结构：优点在于无梁无柱，便于居家布置和装饰，缺点在于有剪力墙的地方不能敲掉，不利于空间的变换和组合，一旦某种房型滞销，就没有挽回的余地，一般用于住宅。
框架结构住宅：以钢筋混泥土浇捣成承重墙柱，再用预制的加气混凝土，膨胀珍珠岩，浮石，蛭石陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。优点是方便分割，缺点有悬梁和柱角，不利于居家布置和装饰，因此这种结构多用于办公楼和商场。
建设工程工期：从开工到建成的时间，多层8-12个月，小高层12-18个月，高层18-24个月
板式，一梯两户的“一”字型住宅，在北方较普遍。1在建筑上很少利用开口作为通风采光，具有保温节能效果2建筑方正，南北空气对流，有很好的通风效果，3主要采光面南向布置，每户都有良好的日照，多受北方人喜欢。但板式楼土地利用率低，大规模开发没有一梯多户的单元式住宅经济，公摊面积大，小户型设计难度大，
点式，由多个套型构成的单元独立，没有左右单元拼接，故称点式楼。其特点为土地利用率低，具有良好的景观视线，通风采光好，一般在规划上布置在不规则用地内，利用点式住宅活跃群体景观建筑。也称塔楼，售价高于联排的单元式住宅。
复式、指每户两层，室内有垂直交通楼梯，一般建在单元式住宅的首层和顶层，利用地面和屋面增加户外活动空间，售价高于普通住宅。跃式多同于复式住宅，有些地方也有种户型在卧室和餐厅或客厅之间有2-3个踏步的高度，形成空间的不同划分，故称为跃式住宅。
期房—指取得商品房预售证起至取得，这期间的商品房称为期房。购买时需签订 商品预售合同。 现房指已取得房产证大证的商品房。
准现房：指楼宇主体已基本完工，小区大致轮廓和楼间距等重要已初现，
建筑面积：指建筑物外墙外围所围成的空间水平面积。包含了房屋居住的可用面积，墙体柱体占地面积，楼梯走道面积，其他公摊面积。
使用面积：指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。
公用面积：
公摊面积，销售面积，公用建筑面积分摊系数
想当初选择房地产策划这个岗，只是偶然。之所以满怀兴趣的接受和坚持，坦白说带有一点儿虚荣心。觉得“策划”是一个有高度的职业，模糊觉得与战略啊运营啊之类的高级事务有所关联，想想一个人要是有点运筹帷幄的本事和气度，应该会挺骄傲的吧?嘿嘿。另外，本人也是个求知欲较强的人，策划涉及的知识面广，开拓视野，充满变化和新鲜，不像一般技术工作枯燥，懂得多在社会上立足才更灵活更有安全感。两年间所作的各类杂碎事情不在此赘述，下面直接整理所思收获，主要从四个方面进行总结。
1、做一名优秀的策划人需要的能力
2、做一名优秀的策划人需要的知识
3、谈谈我对策划这份职业的看法
4、谈谈如何坚持“策划”之路：中规中举后的迷思
1、先谈谈做一名优秀的策划人需要的能力
我所在的是一家代理公司，实行的是项目负责制。项目经理带领一个团队包括设计师、文案师等人员完成一个项目的全程策划。通常，一个合格的项目经理是一个优秀的策划人(设计师、文案师严重偏科)。我认为，做一个好的操盘手需要以下能力：
1)
对相关专业知识不断学习、对项目实战经验和策划思想不断思考和积累、写好策划案是最最基本的能力;管理项目组成员、统筹全程策划中的各环节也是基本能力。(这个基本能力的修炼也需要多年功夫，尤其像我这样文笔基础很差的人，光写案子就尤其费劲和吃力。更具体的知识构成将在第2点中详细论述) 2)
服务于甲方，要建立起良性的合作关系，既要有能力、又要有态度。要有说服、推销策划案的能力，要有一定的应酬和交际能力。其次，还得要有尽心尽力的负责任的服务态度，要有绷紧薄面催款要钱的勇气，这得要强大的抗压能力(甲方对待乙方，目前来说大部分还是处于强势的心理地位，就像两个谈恋爱的人，被追求的被捧的那一方耍耍性子或漫不经心是家常便饭，要是没被伺候好，气势汹汹冷言冷语也不足为怪。好的策划人没点儿柔性度可不行。这点恐怕也要修炼多年。)
3)
最高级别的是对各类策划案的执行能力。这个定为最难，因为当今网络发达的年代，查询专业知识、抄点策划案模版拼凑一个像样的策划案也不是太难的事情，但是真正要去执行，并达到预想的效果就非常不容易了。首先，既要有上述第一点“合理的操盘策略”作为支持、又要有第二点“沟通能力”进行推动、最后在执行中发现涉及很多实际的问题，要不断应付很多身不由己的制约因素，比如甲方企业决策人是否爱挑剔，喜欢强势干预甚至瞎指挥?是否变化多端改来改去让人折腾?是否舍得花钱去执行推广或活动等等.......得会调整心态、随机应变。
呵呵....您是否觉得做一名优秀的策划不容易吧?做代理公司的策划更不易，搞不好哪天开发商把你给甩了，尴尬又落寞。始终如履薄冰，没有安全感，要是什么基础、杂碎的工作都作了，为其他代理公司做了嫁衣，没拿到应得的回报，内心更是又苦又冷
房地产基础知识
01 建筑施工图
建筑施工图是在建筑工程上所用的，一种能够十分准确表达建筑物外形轮廓、大小尺寸、结构构造和材料做法的图样。这些图纸外观是蓝色所以也叫“蓝图”。建筑施工图是房屋建筑施工的依据，施工人员必须按图施工、不得任意更改图纸或无规则施工。
正投影是平行光线垂直照射物体和投影平面，由此产生的该物体某一面的“影子”。建筑的投影都是以面的形式出现的。建筑仅外部投影(在建筑上立面图)无法完全反映建筑的构造，所以要有平面图和剖面图来反映内部构造。
视图是人从不同位置所看到的一个物体在投影平面上投影后所绘成的图纸。视图一般分为：上视图(人在物体上向下看，物体在下面投影平面上所投影出的形象);前/后/侧视图(人在物体前/后/侧看到的这个物体的形象);剖视图(把物体从某处切开，人站在未移走部分物体的剖切面所看到的物体的投影);仰视图(人在物体下部向上看所见到的形象)。
建筑施工图设计分三个阶段：初步设计(只是作研究和审批使用，不能做施工使用)、技术设计(解决建筑、结构、材料、设备上的技术问题，使各工种达到统一，并作出设计说明和初步计算)、施工图设计(提供准确可靠的施工依据，是设计人员的最终成果)。
一套完整的建筑施工图一般包括：图纸目录(标明每张图纸的名称、内容、编号等)、设计总说明(主要有工程概况与要求、设计依据、设计标准、施工要求等)、建筑施工图(包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图)、结构施工图(包括结构平面布置图、各构件结构详图)、设备施工图(给排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系统详图等)。
02 常用符号
国家为保证制图质量、表达统一和便于识图，制订了《房屋建筑制图统一标准》，其中几项主要的规定和常用表示方法如下：
定位轴线：施工图中要把房屋基础、墙、柱和梁等承重构件的轴线画出并编号，以便于施工定位放线和查阅图纸，这些轴线为定位轴线。轴线用细点划线表示。平面图上水平方向的轴线彩阿拉伯数字表示，并从左向右编写，垂直方向用大写英文字母自下而上顺次编写，英文字母中I、
O、Z三个字母为与数字0、1、2区别开来，不得作为轴线编号。对于一些与主要承重构件相联系的次要构件，它的定位轴线一般作为附加轴线，编号可用分数表示，分母表示前一轴线的编号，分子表示附加轴线的编号。
标高：是表示建筑物的地面或某一部位的高度。图纸上标高的尺寸均以米为单位，一般注写到小数点后3位，在总平图上只要后2位就可以了。总平图上的标高用全部涂黑的三角表示。
标高有两种：绝对标高与相对标高。绝对标高：我国将青岛黄海的平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地标高均以它为基准，在总平图中的室外地面标高采用绝对标高;相对标高：除总平图外，一般都采用相对标高，即把首层室内主要地面标高定为相对标高的零点，并在建筑工程的总说明中说明相对标高和绝对标高的关系。如室外地面标高-0.45表示室外地面比室内首层地面低0.45米。
尺寸线：施工图中均应注明详细的尺寸，尺寸标注由尺寸界线、尺寸线、尺寸起止点和尺寸数字所组成，如下图所示。除了标高及总平图上的尺寸以米为单位外，其余一律以毫米为单位，尺寸数字后一般不必注写单位。尺寸界线与尺寸线均以细实线画出，尺寸线起止点用45度的中粗斜短线表示。
指北针：在总平图及首层的建筑平面图上，一般都绘有指北针，表示该建筑物的朝向。按照国标规定形式如下，尖头处注意“北”或“N”字样。
风玫瑰：是总平图上用来表示该地区每年风向频率的标志。它用十字形坐标定出东、南、西、北、东南、东北、西南、西北„„等16个方向后，根据该地区多年平均统计的各个方向吹风次数的百分数值，绘成的折线图形。图上所表示的风的吹向是指从外面吹向地区中心的。
03 阅读建筑总平图
建筑总平图主要有两大用途：一是表明新建、拟建工程的总体布局以及原有建筑物的情况，如新建房屋的位置、标高、道路系统以及绿化、原始地形地貌等;二是根据总平图进行房屋的定位、施工放线、填挖土方、进行施工。
总平图是水平投影图，即投影线与地面垂直，从上往下照射，在地面所形成的建筑物及设施等的轮廓线和交线的投影图。也就是从上往下看，并且视线始终与地面垂直。
阅读总平图主要内容有：①表明红线范围、新建建筑物的位置、新建道路和各种管线系统的总体布局;②表明原有房屋道路的位置，作为新建工程的定位依据;③表明标高，如建筑首层地面标高、室外场地整平标高、道路中心线标高，通常将总平图上的标高全部推算成绝对标高，根据标高可以看出地势坡向、水流方向，并可以计算出施工中土方填挖数量;④由风玫瑰表示总平图范围内整体朝向及该地区各个方向风的频率;⑤表明绿化布置情况(位置、尺寸、做法及建造要求)。如果一张总平图应该表示的内容过多，则可以分别画几张总平图，如绿化布置图、道路交通图等。
04 阅读建筑平面图
建筑平面图可以表明建筑物各个单元的平面布置状况，户型情况。如各套房间面积大小、平面形状、平面组合、采光通风、功能组合等;建筑平面图可作为施工放线、安装门窗、预留孔洞、预埋构件、室内装修、编制预算、施工备料等重要依据。
建筑平面图是用一个假想平面在窗台略高一点位置作水平剖切，将上面部分移走，对剩余部
分做的水平正投影图。这时可以看到：墙厚、门的开启方向、窗的具体位置、房间内分隔及布置情况等，二层以上的平面图还可以看到阳台、雨蓬等情况。
阅读建筑平面图主要内容有：①表明建筑的平面形状、内部各房间组合排列情况以及朝向等，平面图内一般注明房间名称和净面积，朝向只在首层平面图旁边适当位置画指北针;②标明门窗具体位置，门的开启方向;③表明外形和内部平面图主要尺寸，如建筑物总长度和总宽度、房间开间与进深、门/窗/洞口/墙的面宽，首层平面外围部位的室外台阶、花池、散水、门廊等;④标明建筑剖面图的剖切位置，详图的索引位置等。
05 阅读建筑剖面图
建筑剖面图主要表示房屋内部的结构形式、高度尺寸及内部上下分层的情况。建筑剖面图的剖切位置来源于建筑平面图，一般选在平面组合较为复杂的部位，然后用一个假想的垂直剖切面，将房屋剖开，拿走左面部分，对剩余部分作侧面正投影，视线始终与侧墙面垂直，所看到的图形就是建筑剖面图。
阅读建筑剖面图的主要内容：①表明建筑物竖向空间的布置情况;②表明建筑物被剖切到部位的高度，各层梁板的具体位置以及和墙、柱的关系，屋顶结构形式等;③表明在此剖面图内垂直方向室内、外各部位构造尺寸，如室内净高、楼层结构、楼面构造及各层厚度尺寸;④室内地面、楼面、顶棚、踢脚、墙裙、屋面等内装修做法需以详图索引形式标注。